In dit hoofdstuk wordt met name ingegaan op het opstellen van de business case, het ontwerpproces en de beheersing daarvan. Traditioneel wordt aan het einde van het ontwerpproces een technische specificatie opgesteld om bouwbedrijven te kunnen uitnodigen tot het kantoor huren amsterdam van een inschrijvingsbegroting. Het denken in functionele specificaties bij het ontwerpen van producten raakt steeds meer in zwang. Dit sluit immers beter aan op het realiseren van de waarden die door de gebruikers van vastgoed kantoor huren schiphol worden nagestreefd, en nodigt bouwbedrijven eerder uit tot slimmer bouwen (zie hoofdstuk 2.6 Waardecreatie van de vastgoedmanager: interview met Herman Hazewinkel). WoonbronMaasoevers uit Rotterdam spreekt zelfs liever over leefstijlen en woonmilieus dan over woningen. Het gaat bedrijfsruimte huren in leeuwarden  immers om het faciliteren van bewoners in hun woonbeleving. De woning als plaats om zich veilig terug te trekken, om uit te rusten, te ontspannen, te werken, zich te verzorgen, spullen op te bergen, enz., of bijvoorbeeld de woning als uitvalsbasis naar werk en school. Het gaat dus niet zozeer om het huis als technisch systeem, maar meer als verblijfplek die voor bewoners en omwonenden van waarde is. Wanneer het vastgoed functioneel ernstig afwijkt van de marktvraag, dan ligt het voor de hand dat het object in een (her)ontwikkelingstraject kantoorruimte te huur in groningen wordt opgenomen. Functionele wensen die een kleine ingreep in het vastgoed vergen worden in de praktijk gelijk met het planmatige of het mutatieonderhoud opgepakt. Het vastgoed zit immers nog in het exploitatietraject. Bij vastgoed in exploitatie is het zaak reeds winstgevende exploitatie efficiënt te organiseren ( exploitatie). Tegelijkertijd zal het vastgoedbedrijf 276 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8 innoveren om bestaande vastgoedobjecten die niet meer zo goed te exploiteren zijn te vervangen om toekomstige winsten te creëren (exploratie). Binnen een bedrijf is de organisatie van gelijktijdige exploitatie van het bestaande vastgoed en exploratie van te (her)ontwikkelen vastgoed moeilijk, omdat het hier gaat om tegengestelde processen. Winstgevende vastgoedexploitatie vereist een strikte beheersing van kosten en optimalisatie van bestaande processen. Daar horen veel controlemechanismen bij om de kosten te beheersen en financiële criteria om investeringen in het kader van vervanging en onderhoud te toetsen. De (her)ontwikkeling vereist echter een visie op de toekomstige vraag van klanten, gezien de risicovolle investeringsbeslissingen in vastgoedontwikkeling met bijbehorende innovaties. Het doel is niet om de efficiëntie te verhogen, maar om nieuwe waarde in de toekomst te creëren. Dat vraagt om ondernemend leiderschap, en andere processen, criteria en mechanismen. De bijbehorende controlemechanismen zijn gebaseerd op deadlines en return on investment-berekeningen. Vastgoedbedrijven die niet in staat zijn tegelijkertijd vastgoed te exploiteren en te (her)ontwikkelen verspelen doorgaans hun positie in de markt. Dan komt de vastgoedmanager er ineens tot zijn schrik achter dat het gehele bezit is verouderd, omdat de vastgoedportefeuille te weinig of te laat is vernieuwd. Vesteda is een vastgoedbedrijf dat de kunst van exploiteren en exploreren goed verstaat. Om hieraan inhoud te geven werkt Vesteda met een duidelijke fondsstrategie, modelportefeuille, rollover-strategie en marktstrategie (zie ook www.vesteda.nl onder algemeen/ organisatie/strategie). Op het ontwikkelingsvlak – dus op tactisch-operationeel niveau – komen naast de (her)ontwikkeling van vastgoed ook verwerving en afstoting aan de orde. Voor het aansturen van de (her)ontwikkelingsopgave van vastgoed is het PvE-I voor de opdrachtgever het stuurdocument in het ontwerp en het bouwproces. Anders dan bij bestaande bouw is voor het opbouwen van het PvE-I in eerste instantie het ruimtelijke aspect van belang, naast het architectonische aspect en de kosten. Wil men vastgoed ontwikkelen dat lang meekan, dan moet dit vastgoed in de loop van de exploitatie veel verschillende gebruiksfuncties kunnen opvangen. Dit betekent dat een ruim casco vereist is, zodat het mogelijk wordt om in het casco ruimten te herverkavelen, inclusief de aanwezige installaties. We hebben het dan over ruimtelijke flexibiliteit en aanpasbaarheid.