In het verleden werden grondexploitaties meestal door gemeenten uitgevoerd: de gemeente verwerft de grond, maakt bouw- en woonrijp en verkoopt vergaderruimte huren amsterdam de bouwrijpe grond aan een ontwikkelaar. De financiering was eenvoudig: de gemeente rekende zowel voor positieve als negatieve netto kasstromen de gemeentelijke omslagrente. Dat de financiering ook anders kan en welke gevolgen dat heeft voor een project laat dit vraagstuk zien. Situatie Een plangebied van 475 .000 m2 wordt door een vergaderruimte huren schiphol grondexploitatiemaatschappij (GEM) verworven, bouw- en woonrijp gemaakt. De uitgeefbare gronden, totaal 73% van het plangebied, worden verkocht aan ontwikkelaars. Het project neemt 10 jaar in beslag. De GEM financiert de grondexploitatie op basis van projectfinanciering. Een bank is bereid op basis van een Project Life Cover Ratio (PLCR) te financieren van 1,4. De PLCR is de verhouding tussen de contante waarde van de resterende kasstromen van het project, gedeeld door de uitstaande schuld. Voor de berekening van vergaderruimte huren leeuwarden de contante waarde is de discontovoet van belang. Dat is de rente op de lening. Een PLCR van 1 ,4 betekent dat de bovengenoemde contante waarde minimaal 1 ,4 keer de uitstaande lening is. En andere term die bij projectfinanciering wordt gebruikt is de borrowing base: dit is bovengenoemde contante waarde van de resterende kasstromen gedeeld door de PLCR. Verder bedingt de financier een Loan Cost Ratio (LCR) van 0,9. Dit betekent dat het te financieren bedrag (bij een negatieve netto kasstroom) maximaal 90% is van de investering op dat moment. Tenslotte bedingt de bank een cash sweep: alle positieve vergaderruimte huren groningen kasstromen worden eerst ingezet voor het voldoen van schuldverplichtingen (rente en aflossingen). Pas als de schuld volledig is afgelost kan dividend op eigen vermogen worden uitgekeerd. Uitgangspunten Kosten grondexploitatie – Verwervingen: € 22.005.380 – Ontwikkelkosten: € 4.846.457 – Bouw- en woonrijp maken: € 23.3 54.952 – Te betalen aan de gemeente: € 2.764.014 – Onvoorzien: € 2.916.720 – AK: € 570.000 – Kostenstijging: 2,0% per jaar HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 289 Grondopbrengsten – Bruto plangebied: 475 .000 m2 – Uitgeefbaar: 73% van het bruto plangebied – Uitgifte prijs per m2 uitgeefbaar: € 1 90 – Stijging opbrengsten/uitgifteprijzen: 2,0% per jaar Financiering – Voor berekening WACC: percentage vreemd vermogen: 80% – Rendementseis eigen vermogen: 1 5,0%