Een complexe gedetailleerde benadering
De eenvoudige benadering is gebaseerd op het samentrekken van verschillende kasstromen
en het invullen goedkoop kantoor huren amsterdam van een beperkt aantal parameters. Een waardering kan zo complex zijn als
we willen. De vragen die goedkoop kantoor huren schiphol altijd gesteld moeten worden zijn: hoeveel extra informatie meer
detail toevoegt, welk doel de waardering dient, welke consequenties meer detail heeft voor
de foutgevoeligheid van onze waardering?
Complexiteit kan inhouden:
– Rekening houden met goedkoop kantoor huren leeuwarden afzonderlijke huurcontracten met hun eigen huren, expiratiedata,
mutatieleegstand en mutatiekosten, verhuurkosten en kansen op verlenging;
– Rekening houden met een complex en uitgebreid kasstroomschema waarin kasstromen tot
in detail worden benoemd. Een voorbeeld is het uitgebreide schema dat de ROZ-IPD levert;
– Rekening houden met goedkoop kantoor huren groningen verschillende discontovoeten. Niet alle kasstromen van een object
hebben een gelijk risico. Zo zouden we op de restwaarde een hogere discontovoet kunnen
toepassen vanwege een hoger risico. De inkomsten uit bijvoorbeeld de verhuur van een
zendmast aan een telecommunicatie bedrijf kunnen we met een lagere discontovoet
contant maken. Voor het gebruiken van één discontovoet wordt de term blended IRR
gebruikt: de verschillende risico’s worden tot één discontovoet teruggebracht.
In figuur 3.8 geven we een meer complexe benadering weer die ten dele gebaseerd is op het
schema dat de ROZ-IPD gebruikt.
(±l Exploitatie inkomsten
FIGUUR 3.8: GEDETAILLEERDE OPZET VOOR WAARDERING
HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 63
3.11 Waarderen met DCF van een belegging: resumé en aanbevelingen
In de voorafgaande paragrafen hebben we ons bezig gehouden met het waarderen van een
beleggingsobject op basis van de netto kasstromen van dat object en een discontovoet. De
waardering van het object is vóór belastingen en vóór financiering. De waardering vindt
tevens plaats vanuit de optiek van de belegger: de belegger bepaalt wat een object voor hem
waard is gegeven zijn verwachtingen over de kasstromen en zijn discontovoet.
Bij het opzetten van een waardering verdienen de volgende punten aandacht:
Bepaal van tevoren welk doel de waardering dient en welke mate van detail en complexiteit
nodig is voor een adequate waardering;
Maak gebruik van kasstroomschema’s: schets van tevoren een schema van de kasstromen
die de basis van de waardering vormen. Zeker bij complexe waarderingen kan een dergelijk
schema inzicht en overzicht geven;
Besteed aandacht aan de keuze van de discontovoet. Die is afhankelijk van het risico in de
kasstromen van de belegging en de vermogensstructuur. Als onze aannamen over de toekomstige
kasstromen zeer optimistisch zijn, dan introduceren we mogelijk extra risico in
de kasstromen: de kans dat dit optimistische schema werkelijkheid wordt is kleiner dan bij
minder optimistische aannamen. Er is discussie of het mogelijk is alle risico van verschillende
objecten in de kasstromen te stoppen en vervolgens voor die objecten dezelfde
discontovoet te gebruiken. Een methode die dit principe ver doorvoert is de Real Option
Analysis. Aan deze methode besteden we in hoofdstuk 6 aandacht.