Tagarchief: kantoor huren amsterdam

De managementcyclus

De managementcyclus is van toepassing op alle managementniveaus – strategisch, tactisch en operationeel – van de organisatie, alsmede op alle aspecten – commercieel, functioneel, technisch, financieel, organisatorisch, milieu, energie, enz. – waar de vastgoedmanager rekening mee moet houden om het vastgoed effectief en efficiënt te managen. In figuur 1 0-2 is dit in beeld gebracht. Voor de duurzame oplossing van een probleem – dit kan ook een probleem buiten het vastgoedmanagement zijn – dient 338 MANAGEMENTCYCLUS 10 men deze fasen continu te doorlopen. Daarbij moet worden bedacht dat de fasen niet op zichzelf staan, maar elkaar continu opvolgen. Het is een cyclisch proces dat zich steeds herhaalt. Immers, kantoor huren amsterdam wanneer in een bepaalde fase nieuwe problemen worden geconstateerd, dan belandt men weer in de eerste fase (act) en wordt het hele proces opnieuw doorlopen. Vastgoedmanagement maakt dus deel uit van een zich continu kantoor huren schiphol herhalend proces. Figuur 10-2 Managementcyclus: managementniveaus en aspecten, De starre karakteristieken van het vastgoed maken vastgoedmanagement tot een complexe aangelegenheid. Vastgoed wordt gekenmerkt bedrijfsruimte huren in leeuwarden door de volgende eigenschappen: hoge investeringsuitgaven; hoge periodieke kosten; illiquiditeit; managementintensief; niet verplaatsbaar (immobiliteit); inflexibel; lange technische levensduur; kortere economische levensduur. Deze eigenschappen maken kantoorruimte te huur in groningen vastgoedmanagement moeilijk. Vastgoedmanagement vraagt vaak om dynamiek en veranderingen, die zich moeilijk in het weerbarstige en starre vastgoed laten realiseren. Voor vastgoedmanagement zijn daarom goede sturingselementen vereist, die worden ondersteund door een efficiënte en effectieve informatievoorziening. 339 10.1 VASTG

De oorzaken van de prijs- en efficientieverschillen

Bijzonderheden die tijdens de uitvoering naar voren zijn gekomen, zijn genoteerd door de opzichter in zijn zogenaamde dagboek en op de werkbonnen onder ‘opmerkingen’. Met behulp van deze documenten kunnen de oorzaken van de prijs- en efficientieverschillen worden geanalyseerd. Aantekeningen van de opzichter en de resultaten van het uitvoeringspakket vormen dus de basis om het oorspronkelijke inspectierapport aan te vullen en het invoerdocument meerjarenbegroting bij te stellen = actualiseren. Voor het opstellen en actualiseren van de meerjarenbegroting verwijs ik naar hoofdstuk 6. 9.3. 12 Vastgoeddossier Het is belangrijk dat de technisch vastgoedmanager over een vastgoeddossier beschikt, een handboek voor het gebruik van gebouwen, waarin draaiboeken zijn opgenomen met informatie over alle uitvoerende partijen die beschikbaar zijn bij het verhelpen 324 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.4 van klachten. Daarnaast dient het draaiboek ook nuttige informatie te bevatten voor het oplossen kantoor huren amsterdam van calamiteiten, bijvoorbeeld hoe te handelen bij blikseminslag, brand, inbraak, overstroming, de handmatige bediening van elektrisch aangedreven deuren bij uitval kantoor huren schiphol van de spanning, enz. Bij het verhelpen van klachten wordt veelal met vaste partijen gewerkt die bij voorkeur een 24-uurservice kunnen bieden. 9.4 Onderhoud op basis van prestatiecontracten Ten gevolge van de technologische ontwikkelingen in de afgelopen jaren zijn met name de installaties in grote gebouwen in complexiteit toegenomen. Het doen functioneren en bedrijfsruimte huren in leeuwarden onderhouden van technische installaties was, vanwege de complexiteit, niet meer te doen door de eigen dienst van vastgoedbedrijven. Wanneer gaat men over tot uitbesteding? Welke afwegingen moeten er worden gemaakt om tot een juiste keuze te komen? Uitbesteden is in principe het overdragen van een aantal werkzaamheden aan een ander dan de eigen kantoorruimte te huur in groningen organisatie. Wij beperken ons hier tot het uitbesteden van technische werkzaamheden. Het is niet mogelijk een standaardprocedure op te stellen waarmee het mogelijk zou zijn de juiste overweging te maken tussen het uitvoeren van werkzaamheden in eigen beheer dan wel over te gaan tot uitbesteding. De keuze is van te veel factoren afhankelijk. Soms is er geen keuze en moet men het werk uitbesteden aan de oorspronkelijke leverancier, wanneer deze bijzondere deskundigheid bezit. Dit kan nogal eens voorkomen bij ingewikkelde installaties. Dat deze hierdoor in een monopoliepositie verkeert, is voor de opdrachtgever nadelig en het is dan ook erg moeilijk de kosten in verhouding met de kwaliteit te beoordelen. Aangezien deze situatie voor de opdrachtgevers eerder uitzondering dan regel is, gaan wij op deze situatie niet verder in. Steeds meer zien wij dat de beheerder van specifieke gebouwen, zoals bankgebouwen en ziekenhuisinstellingen, de uitvoering van onderhoud gaat uitbesteden. Bleven de uit te besteden werkzaamheden in het begin beperkt tot het verhelpen van storingen en gebreken, in de jaren negentig zagen wij in toenemende mate dat ook preventieve onderhoudsactiviteiten uit effectieve en efficiënte overwegingen werden uitbesteed. Het risico van het uitgevoerde werk met betrekking tot prijs en kwaliteit bleef bij de eigenaar van het gebouw liggen.

De aannemingsovereenkomst

De aannemingsovereenkomst is een resultaatsverbintenis. De aannemer verplicht zich om het werk tot stand te brengen. De meest zuivere vorm van een resultaatverbintenis in de bouw betreft de zogenoemde turn-key-opdracht. Bij deze vorm verzorgt de aannemer zowel het ontwerp als de uitvoering. In deze gevallen is de aannemer volgens kantoor huren amsterdam de wet gehouden tot oplevering van een werk dat voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk vakwerk en daarboven beantwoordt aan de eventuele nadere kwaliteitseisen kantoor huren schiphol die de opdrachtgever bij verlening van de opdracht mocht hebben gesteld. Vaker komt het echter voor dat de opdrachtgever zorgt voor het ontwerp en dit ontwerp de aannemer laat uitvoeren. In dit geval is de aannemer tot niet meer gehouden dan tot uitvoering van het werk zoals dat op bestek en tekening staat aangegeven en – eventueel – door aanwijzingen van de bedrijfsruimte huren in leeuwarden directie nog nader wordt bepaald. In deze situatie heeft de aannemer immers geen volledige zeggenschap over de uiteindelijke kwaliteit van het op te richten bouwwerk, aangezien die kwaliteit mede afhankelijk zal zijn van de kwaliteit van het ontwerp, eventueel voorgeschreven materialen en onderaannemers, alsmede tijdens de uitvoering gegeven kantoorruimte te huur in groningen  aanwijzingen. Om te voorkomen dat de deskundige kennis van de aannemer verloren gaat tijdens het bouwproces heeft de aannemer wel een waarschuwingsplicht. Deze waarschuwingsplicht betekent dat de aannemer verplicht is te waarschuwen voor redelijkerwijs door hem als zodanig te onderkennen ontwerpfouten of onjuiste aanwijzingen. Verzuim van de waarschuwingsplicht door de aannemer maakt hem in beginsel schadeplichtig. Uit voorgaande blijkt dat het werk of het resultaat dat de aannemer dient te leveren tot in detail en op een eenduidige wijze moet worden omschreven. Alleen wanneer dit het geval is, zijn alle partijen in staat zich aan hun afspraken te houden. De UAV 1 989 biedt op dit punt uitkomst. Onder het werk wordt in de UAV 1 989 verstaan: ‘het uit te voeren werk of de te verrichten levering’. Het werk wordt in het bestek beschreven. Het bestek is gedefinieerd als: ‘de beschrijving van het werk, de daarbij behorende tekeningen, de voor het werk geldende voorwaarden, de nota van inlichtingen en het proces-verbaal van aanwijzing’. Het is de taak van het projectteam om in de voorbereidingsfase zorg te dragen voor de totstandkoming van het bestek. Het is hierbij niet uitgesloten dat er tegenstrijdigheden ontstaan in de verschillende onderdelen van het bestek. Wanneer men in de praktijk met tegenstrijdigheden in het bestek te maken krijgt hanteert de UAV 1 989 de volgende rangorde: 1. een nieuw geschreven of getekend document gaat voor een oud geschreven of getekend document. Dit impliceert dat het projectteam moet zorgen voor een goed beheer van de documenten voor en tijdens de uitvoering van het werk; 2. de beschrijving gaat voor de tekening. Dit impliceert dat voortdurend moet worden gekeken of de beschrijving wel overeenkomt met de tekeningen. In de praktijk is het immers zo dat het werk uiteindelijk door de bouwvakkers vanaf tekening wordt gerealiseerd; 3. een bijzondere regeling gaat boven een algemene regeling.

Het beschikbaar stellen van woonmilieus

Het is zaak altijd goed op te letten wat huurders en verhuurders met elkaar regelen. Neem bijvoorbeeld het geval Bos en Lommer in Amsterdam, waar kantoor huren amsterdam de winkels maandenlang onbereikbaar waren door een bouwfout. De huurbetaling stond stil, maar gevolgschades voor winkeliers zijn in de huurcontracten standaard uitgesloten. De huurders hoeven er dus niet op te kantoor huren schiphol rekenen dat verhuurders ooit aansprakelijkheid zullen aanvaarden voor alle gevolgschades. Het risico is voor verhuurders moeilijk te overzien en bovendien bijna niet te verzekeren. Afhankelijk van de economische situatie staan soms de huurders bedrijfsruimte huren in leeuwarden  en dan weer de verhuurders sterker. De vastgoedbeheerder weet dat een klein probleem voor een huurder al een reden kan zijn om de huur op te zeggen. Niet alleen de service van de beheerder en het gehuurde moeten goed zijn, maar ook de leefomgeving. In de gemeente Rotterdam adviseert kantoorruimte te huur in groningen de economische adviesraad ( EDER) om een zogenoemde Plintmakelaar te benoemen. Deze moet zorgen dat de ruimte op straatniveau – de plint – altijd is ingevuld, omdat dit het veiligheidsgevoel van omwonenden en passanten zou verhogen. Ook moet verantwoording ten aanzien van financiën worden afgelegd. Dit vraagt om een adequate administratie. 296 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.1.1 Verhuur aan bedrijven en instellingen De hoofdlijnen van het vastgoedbeleid worden besproken aan de hand van door de huurder gestelde accenten en verstrekte informatie ten aanzien van optredende organisatieontwikkelingen bij bedrijven en instellingen. Informatiebronnen zijn hier bedrijfsplannen, jaarverslagen en advertenties. Het spreekt vanzelf dat het accountmanagement zo veel mogelijk op directieniveau insteekt en niet op het middenkader van de betreffende ondernemingen, omdat het vaak gaat om vertrouwelijke informatie. Het kan gaan over de totale ruimtebehoefte of optredende leegstand in het gebouw veroorzaakt door reorganisaties. Eventuele mogelijkheden die naar het oordeel van de relatiebeheerder kunnen worden benut om tot herschikking van ruimten over te gaan zullen worden besproken. Vooral het huurdersbelang hierin zal worden onderkend om eventueel optredende aanpassing en verhuiskosten te kunnen afwentelen. Ruimteproblemen kunnen worden opgelost door onderzoek te doen naar eventueel opgetreden verborgen leegstand of de logistieke processen in het gebouw. Het is een gezamenlijk belang deze aan te pakken, wanneer er ruimtenood elders in het gebouw wordt geconstateerd. Dit zou een eventueel vertrek van een zittende huurder kunnen voorkomen. Van de relatiebeheerder wordt verwacht een ‘antenne’ te hebben om mogelijke oplossingsrichtingen tijdig te onderkennen en zonodig actie in te zetten om tot voorstellen te komen. De relatiebeheerder zal vooraf een agenda opstellen en de notulen verzorgen. Het overleg staat en valt met een goede verslaglegging en opvolging van gemaakte afspraken. Vanuit de verslagen maar ook de relevante producten voortkomend uit de gemaakte afspraken wordt relevante informatie doorgezet naar het tactische en indien nodig naar het strategische niveau van het vastgoedbedrijf. Verhuur van woningen In de woningsector wordt de omslag gemaakt van het verhuren van woningen als product naar het beschikbaar stellen van woonmilieus die zijn afgestemd op te onderscheiden leefstijlen in de vorm van huren of kopen. WoonbronMaasoevers uit Rotterdam loopt hierin voorop en hoopt hiermee het wonen aantrekkelijker te maken:

TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU

In dit hoofdstuk wordt met name ingegaan op het opstellen van de business case, het ontwerpproces en de beheersing daarvan. Traditioneel wordt aan het einde van het ontwerpproces een technische specificatie opgesteld om bouwbedrijven te kunnen uitnodigen tot het kantoor huren amsterdam van een inschrijvingsbegroting. Het denken in functionele specificaties bij het ontwerpen van producten raakt steeds meer in zwang. Dit sluit immers beter aan op het realiseren van de waarden die door de gebruikers van vastgoed kantoor huren schiphol worden nagestreefd, en nodigt bouwbedrijven eerder uit tot slimmer bouwen (zie hoofdstuk 2.6 Waardecreatie van de vastgoedmanager: interview met Herman Hazewinkel). WoonbronMaasoevers uit Rotterdam spreekt zelfs liever over leefstijlen en woonmilieus dan over woningen. Het gaat bedrijfsruimte huren in leeuwarden  immers om het faciliteren van bewoners in hun woonbeleving. De woning als plaats om zich veilig terug te trekken, om uit te rusten, te ontspannen, te werken, zich te verzorgen, spullen op te bergen, enz., of bijvoorbeeld de woning als uitvalsbasis naar werk en school. Het gaat dus niet zozeer om het huis als technisch systeem, maar meer als verblijfplek die voor bewoners en omwonenden van waarde is. Wanneer het vastgoed functioneel ernstig afwijkt van de marktvraag, dan ligt het voor de hand dat het object in een (her)ontwikkelingstraject kantoorruimte te huur in groningen wordt opgenomen. Functionele wensen die een kleine ingreep in het vastgoed vergen worden in de praktijk gelijk met het planmatige of het mutatieonderhoud opgepakt. Het vastgoed zit immers nog in het exploitatietraject. Bij vastgoed in exploitatie is het zaak reeds winstgevende exploitatie efficiënt te organiseren ( exploitatie). Tegelijkertijd zal het vastgoedbedrijf 276 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8 innoveren om bestaande vastgoedobjecten die niet meer zo goed te exploiteren zijn te vervangen om toekomstige winsten te creëren (exploratie). Binnen een bedrijf is de organisatie van gelijktijdige exploitatie van het bestaande vastgoed en exploratie van te (her)ontwikkelen vastgoed moeilijk, omdat het hier gaat om tegengestelde processen. Winstgevende vastgoedexploitatie vereist een strikte beheersing van kosten en optimalisatie van bestaande processen. Daar horen veel controlemechanismen bij om de kosten te beheersen en financiële criteria om investeringen in het kader van vervanging en onderhoud te toetsen. De (her)ontwikkeling vereist echter een visie op de toekomstige vraag van klanten, gezien de risicovolle investeringsbeslissingen in vastgoedontwikkeling met bijbehorende innovaties. Het doel is niet om de efficiëntie te verhogen, maar om nieuwe waarde in de toekomst te creëren. Dat vraagt om ondernemend leiderschap, en andere processen, criteria en mechanismen. De bijbehorende controlemechanismen zijn gebaseerd op deadlines en return on investment-berekeningen. Vastgoedbedrijven die niet in staat zijn tegelijkertijd vastgoed te exploiteren en te (her)ontwikkelen verspelen doorgaans hun positie in de markt. Dan komt de vastgoedmanager er ineens tot zijn schrik achter dat het gehele bezit is verouderd, omdat de vastgoedportefeuille te weinig of te laat is vernieuwd. Vesteda is een vastgoedbedrijf dat de kunst van exploiteren en exploreren goed verstaat. Om hieraan inhoud te geven werkt Vesteda met een duidelijke fondsstrategie, modelportefeuille, rollover-strategie en marktstrategie (zie ook www.vesteda.nl onder algemeen/ organisatie/strategie). Op het ontwikkelingsvlak – dus op tactisch-operationeel niveau – komen naast de (her)ontwikkeling van vastgoed ook verwerving en afstoting aan de orde. Voor het aansturen van de (her)ontwikkelingsopgave van vastgoed is het PvE-I voor de opdrachtgever het stuurdocument in het ontwerp en het bouwproces. Anders dan bij bestaande bouw is voor het opbouwen van het PvE-I in eerste instantie het ruimtelijke aspect van belang, naast het architectonische aspect en de kosten. Wil men vastgoed ontwikkelen dat lang meekan, dan moet dit vastgoed in de loop van de exploitatie veel verschillende gebruiksfuncties kunnen opvangen. Dit betekent dat een ruim casco vereist is, zodat het mogelijk wordt om in het casco ruimten te herverkavelen, inclusief de aanwezige installaties. We hebben het dan over ruimtelijke flexibiliteit en aanpasbaarheid.

Begroten: het bepalen van onderhoudskosten

Begroten: het bepalen van onderhoudskosten Het herstellen van gebreken gebeurt niet cyclisch, maar op basis van de conditie van de bouwdelen. In tabel 7-13 zijn alle herstelmaatregelen in het eerste jaar gepland. Een planning met betrekking tot meerdere bouwdelen, waarin de onderhoudsactiviteiten onderling op elkaar zijn afgestemd, ziet er dan als volgt uit: Tabel 7-13 Meerjarenbeheerplanning kantoor huren amsterdam met betrekking tot meerdere bouwdelen in schema Bouwdeel Stenen muur 1. Gebreken herstellen 2. Vervangen deel voegwerk Houten kozijn 3. Gebreken herstellen houtwerk De belangrijkste algemene richtlijn voor het begroten is: kantoor huren schiphol niet de laagste prijs voor de enkele onderhoudsactiviteit is bepalend, maar de laagste onderhoudskosten over een lange periode (= efficiënt). We spreken in dit geval dan ook over jaarkosten ( zie figuur 7-20). Door het opstellen van een plananalyse is het mogelijk het goedkoopste onderhoudsscenario te traceren. Dit betekent rekenen met zowel netto contante waarde (NCW) als bedrijfsruimte huren in leeuwarden rekenen met annuïteiten. Van onderhoudsuitgaven naar jaarkostenonderhoud: een voorbeeld In een gebouw moet een onderdeel worden vervangen. Ter keuze staan drie oplossingen (onderhoudsconcepten), d ie als kantoorruimte te huur in groningen  kenmerk hebben dat zij even effectief zijn in het streven het gebouw op het gewenste kwal iteitsniveau te brengen en te houden. Gegeven is: Onderhoudsconcept nr. 1: – vervangen in materiaal M 1, levensduur 15 jaar, € 1 .500 – onderhoud om de 3 jaar, € 300 per onderhoudsbeurt Onderhoudsconcept n r. 2: – vervangen in materiaal M2, levensduur 10 jaar, € 900 – onderhoud om de 2 jaar, € 200 per onderhoudsbeurt 254 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.4.3 Onderhoudsconcept nr. 3 – vervangen in materiaal M3, levensduur 5 jaar, € 600 – onderhoud jaarl ijks, € 1 20 per onderhoudsbeurt

De verhuurbaarheid van het vastgoed

De verhuurbaarheid van het vastgoed is dus in hoge mate afhankelijk van de tevredenheid van de gebruiker (woongenot) en de kwaliteit van het kantoor huren amsterdam vastgoed (woonkwaliteit). Om de verhuurbaarheid van het vastgoed in exploitatie te verbeteren, is het zaak om het aanbod (vastgoed) zo goed mogelijk af te stemmen kantoor huren schiphol  (verbeteren woonkwaliteit) op de vraag van de gebruiker (verbeteren van woongenot). Om de mate van bedrijfsruimte huren in leeuwarden verhuurbaarheid te bepalen kan een gebouwanalyse en/of een huisvestingssatisfactieonderzoek (tevredenheidsonderzoek) worden opgezet. Dit zijn onafhankelijke onderzoeken naar de totale huisvestingssituatie, die de feitelijke huisvestingssituatie omvatten en tot doel hebben vast te stellen wat er zou moeten worden veranderd om te komen tot de gewenste huisvesting. De praktijk heeft geleerd dat gebruikers van gebouwen voornamelijk oog hebben voor de esthetische, functionele, ruimtelijke en technische toestand van bouwdelen in het gebouw. 232 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7 .3 .1 Huisvestingssatisfactie 7.3.2 De mate waarin een gebouw voldoet aan de wensen van de gebruikers is op twee manieren te achterhalen: 1. de gebruiker van het gebouw kan gaan klagen, niet of slecht betalen en kantoorruimte te huur in groningen uiteindelijk de huur opzeggen. De gebouwbeheerder reageert correctief op basis van negatieve signalen: toename van het aantal klachten; – vandalisme; – huurachterstanden; toename van het aantal mutaties; langere leegstand bij mutaties; toenemend aantal weigeringen bij het opnieuw aanbieden. 2. de gebouwbeheerder interviewt de gebruikers van het gebouw regelmatig en vraagt naar hun mening over de gebruikersmogelijkheden van het gebouw. De gebouwbeheerder beheert het gebouw op een preventieve wijze. Hoe wordt er met conclusies en eventuele aanbevelingen omgegaan? Wanneer er een enquête onder de bewoners van een gebouw wordt gehouden, is het belangrijk dat de gegevens die hieruit naar voren komen worden gebruikt bij de verdere exploitatie van het gebouw. Deze gegevens moeten een duidelijke plaats krijgen, onder andere in het beleid. Gebeurt dit niet, dan heeft de enquête geen zin gehad en kan deze zelfs nadelen opleveren. Naast kosten en verloren tijd kan hierbij worden gedacht aan overlast van de huurders. Wanneer huurders steeds dezelfde vragen moeten beantwoorden en vervolgens constateren dat er niets met hun antwoorden wordt gedaan, zullen zij zich steeds negatiever gaan opstellen. 7.3.2 Inspectiemethode: Gebouw in GebruikAnalyse (GGA) Het doel van een Gebouw in GebruikAnalyse (GGA) is een objectief beeld te geven van de functionaliteit, ruimtelijkheid, esthetiek en techniek – het technische aspect is nader uitgewerkt in hoofdstuk 7.3.3 – van een gebouw. Op basis hiervan kan het beleid worden vastgesteld ten aanzien van de toekomstvisie inzake dit pand. Eerst moet worden bekeken welke activiteiten en deelactiviteiten in het gebouw plaatsvinden en welke ruimten/faciliteiten hiervoor beschikbaar zijn. De kritische succesfactoren zijn zo makkelijker in beeld te krijgen. Om de gewenste kwaliteit te bepalen zijn de kritische succesfactoren per belanghebbende vastgesteld in het PvE-I. Hierbij zijn ook de randvoorwaarden in ogenschouw genomen.

Wat wil de organisatie?

Wat wil de organisatie? De eerste stap bij het opstellen van een PvE-I is het beschrijven van een aantal specifieke kenmerken van de organisatie. Dit dient onder andere om te weten te komen 220 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.2.3 hoe de interne structuur, de hiërarchie en de vastgestelde toekomstvisie zijn geregeld. Daarnaast moeten de doelstellingen en de missie van de organisatie inzichtelijk zijn, met – indien aanwezig – een aparte doelstelling voor de facilitaire dienst. Hiermee wordt duidelijkheid verschaft over het toekomstig (haalbaar) functioneren van het vastgoedobject ten behoeve van het verwezenlijken van de doelstelling. Bij de organisatie zelf zal moeten worden nagegaan of de huidige uitstraling ook de gewenste uitstraling is, dus niet tegenstrijdig met de doelstelling en de toekomstvisie. Toekomstvisie De toekomstvisie van een kantoor huren amsterdam organisatie geeft direct of indirect de exploitatieperiode van een vastgoedobject aan. Daarnaast kunnen aanpassingen in een productieproces van invloed zijn op de ruimten en faciliteiten. Automatisering zal kantoor huren schiphol  bijvoorbeeld resulteren in een grotere vraag naar aansluitpunten en kantoorruimte ten koste van machineen testhallen. Het is mede hierom van belang rekening te houden met de volgende aspecten: – ontwikkelingen op termijn met het oog op uitbreiding of inkrimping, alsmede verandering van bestemming van het vastgoedobject. Hierbij valt te denken aan een prognose van de omvang, opbouw en spreiding van de organisatie; – bedrijfsruimte huren in leeuwarden veranderingen in de bedrijfsvoering, zoals telewerken, terugvallen op de kernactiviteiten, verdergaande automatisering, enz. Doelstellingen Elke organisatie vindt haar oorsprong in een bepaalde filosofie. Deze filosofie is vertaald in het bedrijfsbeleid van de betreffende organisatie en leidt kantoorruimte te huur in groningen concreet tot de doelstellingen van de onderneming. Om deze doelstellingen te kunnen realiseren krijgt de organisatie te maken met vastgoed. Vroeger werd vastgoed over het algemeen beschouwd als een noodzakelijk kwaad om de doelstellingen te kunnen realiseren. Tegenwoordig is men zich echter steeds meer bewust van het feit dat vastgoed een positieve bijdrage kan leveren aan de realisering van die doelstellingen. Vanuit deze gedachte zijn organisaties steeds meer eisen aan het vastgoed gaan stellen. Het bedrijfsbeleid van de organisatie wordt vertaald naar vastgoedaspecten. Bij het formuleren van de doelstellingen moet rekening worden gehouden met interne randvoorwaarden. Vanuit deze doelstellingen wordt het beleid – met de bijbehorende uitvoeringsregelingen – geformuleerd. De uitvoeringsregelingen geven aanwijzingen voor de uitvoering van het beleid. Ten slotte worden op basis van het beleid en de uitvoeringsregelingen activiteiten ontwikkeld en uitgevoerd.

Projectgerelateerde risico’s

Projectgerelateerde risico’s Deze projectrisico’s zijn gerelateerd aan de organisatie van de beheersing van projectrisico’s door het projectteam: planning; kostenraming/calculatie; dossiers. 3. (Bedrijfs)organisatiegerelateerde risico’s Dit zijn projectrisico’s waarvan de oorzaak buiten het projectteam, maar wel binnen de organisatie ligt: – management-/bedrijfsregelgeving; – communicatie; – capaciteit. 4. Risico’s vanuit de projectomgeving Dit zijn risico’s waarvan de oorzaak buiten het projectteam en de moederorganisatie ligt, maar die wel van invloed zijn op het te leveren werk: gunning-/ selectiecriteria; contracten/verzekeringen; partners/leveranciers; overdracht/betaling; wisselkoers, rentevoet, inflatie en indexering; – kantoor huren amsterdam markt(ontwikkelingen); – ander werk; – verkeer; – bereikbaarheid en beschikbaarheid; private toestemmingen/grondverwerving; wet- en regelgeving/vergunningen; politiek; kabels en leidingen; – gebruikers/beheerders; – derden. 5. Markt- of (inkoop )gerelateerde risico’s Dit zijn risico’s kantoor huren schiphol waarvan de oorzaak al dan niet projectspecifiek is en die gerelateerd zijn aan een financiële/inkoopbron: – ondergrond; 202 archeologie; explosieven; (grond)water; vervuiling; flora en fauna; natuurinvloeden/weersomstandigheden. VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH N IVEAU 6.6 6. Technische risico’s (betrouwbaarheid, nauwkeurigheid en volledigheid van het Programma van Eisen): organisatorische risico’s (onderlinge bedrijfsruimte huren in leeuwarden samenwerking en communicatie, arbeidsinzet); financiële risico’s ( indexering, inflatie, financiering); managementrisico’s ( planning, monitoring en beheersing); politieke risico’s (nieuwe wetgeving, verandering van politieke kleur en voorkeur); milieurisico’s (vervuiling, geluidsoverlast); juridische risico’s (contractuele voorwaarden en claims); contractrisico’s (kwaliteit van onderaannemers, kantoorruimte te huur in groningen verwachtingen van belanghebbenden). 6.6 Benchmarking Benchmarking is een vorm van bedrijfsvergelijking. De kern van benchmarking ligt in het analyseren en vergelijken van bedrijfsprocessen, waarbij niet alleen naar het resultaat wordt gekeken, maar ook naar het verloop van het proces. Hierbij gaat het vooral om die processen die van essentieel belang zijn voor de realisatie van de ondernemingsmissie, de zogenoemde kernprocessen of kerncompetenties. Door middel van benchmarking is de vastgoedorganisatie in staat zich te spiegelen aan de eigen doelstellingen en de doelstellingen van anderen. De relatieve prestaties van vastgoedorganisaties kunnen door middel van benchmarking inzichtelijk worden gemaakt.

De portfolioanalyse

Objecten kunnen nu in de portfolioanalyse in een gewenst en een ongewenst gebied worden ingedeeld, zoals weergegeven in onderstaande figuur. De vastgoedmanager heeft nu in één oogslag inzicht in de financiële prestaties van de objecten in portefeuille. Ook is nu duidelijk welke objecten zich in het ongewenste gebied bevinden en extra aandacht behoeven ( figuur 6- 1 1 ). Figuur 6-11 Snel inzicht in de vastgoedobjecten in portefeuille die niet aan de normen voldoen hoog Indirect financieel rendement Direct fin ancieel rendement (cashflow) 1 Hoog laag (waarde groei) liiii[� laag Û Goede kwaliteit Il Slechte kwaliteit De Vesteda Groep Als voorbeeld van de manier waarop het vastgoedportefeuillemanagement kantoor huren amsterdam  kan worden ingevuld, volgt hieronder een beschrijving van Vesteda. Het betreft de verschillende portefeuilles die worden gehanteerd en de verschillende strategieën kantoor huren schiphol die worden toegepast. (Bron: Jaarverslag Vesteda Groep 2004) Alle vastgoedcomplexen, ontwikkelingen en acquisities worden gezamenlijk de Totale portefeuille genoemd. De Totale portefeuille is onderverdeeld in de Acquisitieportefeuille, de Ontwikkelingsportefeuille en de Portefeuille in exploitatie. Acquisitieportefeuille: In de Acquisitieportefeuille bevinden zich projecten waaraan bedrijfsruimte huren in leeuwarden samenwerkingsovereenkomsten of contracten ten grondslag liggen voor (gebieds)ontwikkelingen of andere vormen van samenwerking of verwerving, en waarvoor Vesteda een investeringsbeslissing voorbereidt of zal voorbereiden. Ontwikkelingsportefeuille: Zodra over een project kantoorruimte te huur in groningen een investeringsbesluit is genomen behoort het tot de Ontwikkelingsportefeuille. Hierbinnen wordt weer onderscheid gemaakt naar 1 83 6.4 VASTGOEDMANAGEMENT projecten in de voorbereidingsfase en projecten in de uitvoeringsfase. Overgang naar de uitvoeringsfase vindt plaats zodra de bouwwerkzaamheden starten. Portefeuille in exploitatie: De Portefeuille in exploitatie bestaat uit de Core portefeuille in exploitatie en de Desinvesteringsportefeuille. Alle projecten die nieuw instromen worden toegevoegd aan de Core portefeuille in exploitatie. Aan de Desinvesteringsportefeuille worden geen woningen meer toegevoegd. Deze bij de herstructurering van Vesteda in 200 1 benoemde portefeuille wordt de komende jaren afgebouwd. Uitstroom: Met regelmaat worden woningen verkocht. Deze disposities kunnen plaatsvinden vanuit de Core portefeuille in exploitatie en vanuit de Desinvesteringsportefeuille.