Tagarchief: goedkoop kantoor huren amsterdam

Een aantal resulterende kengetallen

Als deze gegevens bekend zijn kunnen de kasstromen worden uitgezet en de berekeningen
worden uitgevoerd en kan het project op een aantal resulterende kengetallen worden goedkoop kantoor huren amsterdam beoordeeld.
Is de grondprijs bekend dan kan de residuele winst op eindwaarde worden berekend.
Is de winstmarge goedkoop kantoor huren schiphol bekend dan kan men de residuele grondwaarde berekenen: de prijs die
men, gegeven de uitgangspunten en de gestelde winstdoelstelling, maximaal voor de grond
kan betalen.
De vereenvoudigde stichtingskostenopzet is gebaseerd op een aantal aannamen voor de fasering
en voor het berekenen van indexaties en rentekosten. Elk model is
halve
bouwperiode
winst en goedkoop kantoor huren leeuwarden risico -!.-
oplevering i
FIGUUR 4.5: KASSTROOMSCHEMA EN FASERING VOOR EENVOUDIGE STICHTINGSKOSTENBEREKENING
VAN EEN HUUROBJECT
van de werkelijkheid. De onderhavige simplificaties maken het mogelijk relatief eenvoudige
berekeningen te maken. Deze vereenvoudigingen zijn minder geschikt om bijvoorbeeld de
precieze liquiditeitsbehoefte in de tijd te berekenen of contante waarde berekeningen
te maken. In een volgende paragraaf komen we hier op terug.
In figuur 4.5 zijn de aannamen voor een huurobject in een vereenvoudigd kasstroomschema
uitgewerkt.
De aannamen voor een goedkoop kantoor huren groningen eenvoudige berekening voor een huurobject zijn:
– Aankoop bouwrijpe grond en AK vallen op het moment start bouw. De rente over deze
posten wordt berekend over de volledige bouwperiode: van start bouw tot oplevering;
De kosten aankoop bouwrijpe grond worden geïndexeerd vanaf datum prijspeil tot datum
start bouw (indien een index wordt toegepast);
De bijkomende kosten vallen bij start bouw en de rente berekenen we over de volledige
bouwperiode;
De bouwkosten worden genomen op de helft van de bouwperiode. De rente op bouwkosten
wordt berekend over de halve bouwperiode;
De bouwkosten worden geïndexeerd van datum prijspeil tot datum start bouw. Voor bijkomende
kosten geldt hetzelfde;
De netto verkoopopbrengst valt op het moment van oplevering. De netto verkoopopbrengst
is gebaseerd op een huur en een BAR. De huur wordt geïndexeerd van datum
prijspeil tot datum oplevering;
De percentueel gedefinieerde winst & risico worden tot een bedrag herleid door het
percentage toe te passen op de geïndexeerde netto verkoopopbrengst. Als een andere
grondslag wordt gebruikt, dan wordt de, volgens bovenstaande regels geïndexeerde,
100 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN G EBIEDEN
andere grondslag genomen. Dat winstneming bij koopwoningen feitelijk wellicht eerder
plaatvindt dan bij oplevering is voor de accountant relevant maar heeft modelmatig geen
consequenties.

Kostprijsdekkende huur

Bij een gelijke huuraanpassing i en een gelijkblijvende rendementseis r is de berekening van de kostprijsdekkende huur H1 mogelijk met de BET (PAYMENT) formule van Microsoft Excel. De BET formule heeft als parameters de rente, het aantal termijnen, de huidige waarde. Voor de rente nemen we de reële rente, voor het aantal termijnen de huurperiode N en voor de huidige waarde de contante waarde (CW) van de investeringen plus de exploitatiekosten minus de restwaarde. De gevonden uitkomst vermenigvuldigen we nog eenmaal met de huuraanpassing: H=BET((l +r)/(1 +i)-l;N;-CW;O;O)*(l+i) Zijn de huuraanpassingen en de rendementseis variabel dan is de vergelijking moeilijk oplosbaar en berekenen we de kostprijsdekkende huur door gebruik te maken van de DOELZOEK (GOALSEEK) functie van Microsoft Excel. Hierbij is de variërende parameter de aanvangshuur die we zoeken en het doel de contante goedkoop kantoor huren amsterdam waarde aan de rechterkant van de vergelijking. De kostprijsdekkende huur wordt vooral gebruikt in corporate real estate en vastgoed van overheden. De kostprijsdekkende huur is de huur die de vastgoedafdeling van een bedrijf in rekening zou moeten brengen bij zijn gebruiker. De goedkoop kantoor huren schiphol kostprijsdekkende huur gebruikt een bedrijf ook om de afweging tussen aanhuur of aankoop c.q. laten ontwikkelen van vastgoed te maken. Omdat de kostprijsdekkende huur zich hetzelfde gedraagt als een contracthuur, jaarlijkse aanpassing van de huur, is een vergelijking goed mogelijk. Een kostprijsdekkende huur wordt niet altijd toegepast. Interne vergoedingen zijn vaak gebaseerd op een kapitaalslasten benadering waarbij het vastgoed jaarlijks wordt afgeschreven en over de boekwaarde van de investering een bepaalde rente wordt berekend. Dit systeem heeft tot gevolg dat de huisvestingslasten bij goedkoop kantoor huren leeuwarden aanvang hoog zijn en in de loop van tijd afnemen, terwijl dit bij een op huur gebaseerd systeem precies omgekeerd is. Eén van de gevolgen van het kapitaalslastensysteem is dat gebruikers de neiging zullen hebben om te blijven zitten waar ze zitten. Ze moeten immers een lage huisvestingslast inruilen voor een hoge huisvestingslast. Als de huur gelijk is aan de goedkoop kantoor huren groningen kapitaalslasten plus de kosten en er vindt indexering plaats, dan bestaat het gevaar dat ook de kapitaalslasten geïndexeerd worden in plaats van alleen de kosten. Deze benadering komen we vaak tegen. Welke rendementseis moet worden toegepast is een onderwerp van discussie. Is het uitgangspunt dat de huur alleen de kosten van financiering moet dekken, dan kan de financieringsrente of de WACC worden toegepast. Wordt de vergelijking gemaakt met een huuraanbieding dan ligt het voor de hand om een marktconforme rendementseis te gebruiken. De rendementseis van de normale bedrijfsvoering gebruiken kan tot problemen leiden. Deze rendementseis is in veel gevallen veel hoger dan de rendementseis op vergelijkbaar vastgoed in de vastgoedmarkt.

Een complexe gedetailleerde benadering

Een complexe gedetailleerde benadering
De eenvoudige benadering is gebaseerd op het samentrekken van verschillende kasstromen
en het invullen goedkoop kantoor huren amsterdam van een beperkt aantal parameters. Een waardering kan zo complex zijn als
we willen. De vragen die goedkoop kantoor huren schiphol altijd gesteld moeten worden zijn: hoeveel extra informatie meer
detail toevoegt, welk doel de waardering dient, welke consequenties meer detail heeft voor
de foutgevoeligheid van onze waardering?
Complexiteit kan inhouden:
– Rekening houden met goedkoop kantoor huren leeuwarden afzonderlijke huurcontracten met hun eigen huren, expiratiedata,
mutatieleegstand en mutatiekosten, verhuurkosten en kansen op verlenging;
– Rekening houden met een complex en uitgebreid kasstroomschema waarin kasstromen tot
in detail worden benoemd. Een voorbeeld is het uitgebreide schema dat de ROZ-IPD levert;
– Rekening houden met goedkoop kantoor huren groningen verschillende discontovoeten. Niet alle kasstromen van een object
hebben een gelijk risico. Zo zouden we op de restwaarde een hogere discontovoet kunnen
toepassen vanwege een hoger risico. De inkomsten uit bijvoorbeeld de verhuur van een
zendmast aan een telecommunicatie bedrijf kunnen we met een lagere discontovoet
contant maken. Voor het gebruiken van één discontovoet wordt de term blended IRR
gebruikt: de verschillende risico’s worden tot één discontovoet teruggebracht.
In figuur 3.8 geven we een meer complexe benadering weer die ten dele gebaseerd is op het
schema dat de ROZ-IPD gebruikt.
(±l Exploitatie inkomsten
FIGUUR 3.8: GEDETAILLEERDE OPZET VOOR WAARDERING
HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 63
3.11 Waarderen met DCF van een belegging: resumé en aanbevelingen
In de voorafgaande paragrafen hebben we ons bezig gehouden met het waarderen van een
beleggingsobject op basis van de netto kasstromen van dat object en een discontovoet. De
waardering van het object is vóór belastingen en vóór financiering. De waardering vindt
tevens plaats vanuit de optiek van de belegger: de belegger bepaalt wat een object voor hem
waard is gegeven zijn verwachtingen over de kasstromen en zijn discontovoet.
Bij het opzetten van een waardering verdienen de volgende punten aandacht:
Bepaal van tevoren welk doel de waardering dient en welke mate van detail en complexiteit
nodig is voor een adequate waardering;
Maak gebruik van kasstroomschema’s: schets van tevoren een schema van de kasstromen
die de basis van de waardering vormen. Zeker bij complexe waarderingen kan een dergelijk
schema inzicht en overzicht geven;
Besteed aandacht aan de keuze van de discontovoet. Die is afhankelijk van het risico in de
kasstromen van de belegging en de vermogensstructuur. Als onze aannamen over de toekomstige
kasstromen zeer optimistisch zijn, dan introduceren we mogelijk extra risico in
de kasstromen: de kans dat dit optimistische schema werkelijkheid wordt is kleiner dan bij
minder optimistische aannamen. Er is discussie of het mogelijk is alle risico van verschillende
objecten in de kasstromen te stoppen en vervolgens voor die objecten dezelfde
discontovoet te gebruiken. Een methode die dit principe ver doorvoert is de Real Option
Analysis. Aan deze methode besteden we in hoofdstuk 6 aandacht.

De samengestelde rente

Het saldo is als gevolg van de samengestelde rente iets hoger dan 1 .050, namelijk 1 .05 1,1. Het scheelt niet veel, maar toch wat. In plaats van 5,0% ontvangen we circa 5,1 % rente. De laatste rente noemen we de effectieve rente. In het voorbeeld gaat het om effectieve rente op een spaarrekening. Voor rente op een lening geldt hetzelfde principe. Als we echter over 12 perioden in 1 jaar gerekend wel tot dezelfde uitkomst willen komen HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 43 als over een heel jaar, dan is het sommetje iets anders. Stel we nemen dezelfde 5% rente over een jaar (r1), wat moet dan de rente per maand (rM) zijn? De volgende vergelijking moet kloppen: In een algemenere vorm kunnen we deze vergelijking uitwerken voor een willekeurig aantal perioden (N) per jaar. De goedkoop kantoor huren amsterdam rente per periode (rN) is dan: Als we volkomen continu willen rekenen, d.w.z. met een willekeurige grootte voor N, dan kunnen we gebruik maken van de exponentiële functie ex. e is het natuurlijk getal. In Microsoft Excel goedkoop kantoor huren schiphol berekent u ex met de functie EXP(x). Omdat we in dit geval weer over een periode van een jaar uit willen komen op 5% (r1) moeten we eerst de continue rente (re) uitrekenen. Dat is relatief eenvoudig: Hierbij staat ln voor het natuurlijk algoritme, ook een functie in Excel. Als we re hebben berekend dan kunnen we over een willekeurig tijdvak T gaan rekenen. Waarbij T staat voor het aantal jaren. Dat getal kan 1 zijn maar ook 3,25 of wat goedkoop kantoor huren leeuwarden dan ook. Op die manier kunnen we ook rekenen met indexen en een bedrag naar een willekeurig tijdstip indexeren. Ook kunnen we op die manier continu disconteren simpel door te delen in plaats van te vermenigvuldigen: CW= Cf;.e -rT Een ander aan rekenen in tijdvakken gerelateerd aspect is dat we mogelijk eerder in een tijdvak vallende kasstromen willen herleiden tot een enkele kasstroom aan het einde goedkoop kantoor huren groningen van een tijdvak. Dit geldt bijvoorbeeld voor huurbetalingen waarbij een jaarhuur wordt betaald in meerdere termijnen zoals kwartalen. De methode om termijnbetalingen tot een eind jaar betaling te herleiden houdt in dat we gegeven een bepaalde rente de eindwaarden van elke afzonderlijk betaling berekenen en optellen. De rente die men hierbij gebruikt is de rendementseis of een kasrente. Stel: de jaarhuur is 12.000. De huur wordt betaald in 4 termijnen van elk 3.000. Wat is de eindwaarde van deze betalingen bij een rendementseis van 8 % ? In de tabel is de berekening voor zowel eind- als begin kwartaal betalingen uitgewerkt.

Present Value, afgekort PV

Nominale kasstromen kunnen we niet zonder meer bij elkaar optellen. De reden hiervoor is de eerder genoemde tijdswaarde van geld: een rationele investeerder zal aan een bedrag van 100 nu een andere waarde toekennen dan aan een bedrag van 100 over 1 jaar. Om te berekenen wat een bedrag van 100 over 1 jaar nu voor de investeerder waard is hanteert hij een discontovoet (discount rate ). Synoniemen voor de discontovoet zijn rente of rendementseis. De discontovoet vertegenwoordigt de tijdswaarde van een kasstroom voor de investeerder: de vergoeding die hij eist. Als we de waarde nu van een toekomstige kasstroom berekenen, dan berekenen we de contante waarde (Present Value, afgekort PV) van die kasstroom. Voor contante waarde gebruiken we in dit boek de afkorting CW. De contante waarde wordt vaak ook aangeduid als Huidige Waarde, afgekort HW. De bewerking noemen we disconteren. De methode die gebaseerd is op het contant maken van kasstromen is de Contante Waarde methode, de Discounted Cash Flow (DCF) methode. Door kasstromen goedkoop kantoor huren amsterdam contant te maken kunnen we berekenen wat een toekomstige kasstroom ons nu waard is. Stel: – er is een nominale kasstroom op tijdstip t: CFr; t vertegenwoordigt een periode in jaren; – de kasstroom valt aan het goedkoop kantoor huren schiphol eind van periode t; – we hanteren een nominale discontovoet r per jaar; – Wat is dan de contante waarde CW van deze kasstroom? CF CW= 1 (l + r) 1 In een getalvoorbeeld: wat is een kasstroom van 100 over 1 jaar een investeerder nu waard gegeven een discontovoet van 8 % ? CF 100 CW= 1 =– :::::93 (1 + r) ‘ 1,08 1 HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 27 Anders gezegd: een kasstroom nu van 93 vertegenwoordigt voor een investeerder eenzelfde waarde als een kasstroom van 100 over 1 jaar. Net zoals bij indexeren geldt deze goedkoop kantoor huren leeuwarden vergelijking voor een constante discontovoet over de periode t. Varieert die discontovoet om welke reden dan ook in de tijd, dan is de vergelijking de volgende: CF. CW= t N Il l + fî t=I <=>C N 1 W=CJ7 fIi=1 -­l + fî Net als bij indexeren geldt bij disconteren dat het moment waarop de kasstroom goedkoop kantoor huren groningen valt van belang is. Onderstaande vergelijkingen geven de contante waarde van een kassstroom respectievelijk aan het begin, het einde of in het midden van een periode. CF CW= ‘ (1 + r) ‘-1 CF CW= ‘ (1 + r) ‘ CF CW= t (1 + rY-o, s In sommige gevallen rekenen we ook met de contante waarde van een oneindige kasstroom. Voor een gelijkblijvende kasstroom is de vergelijking relatief simpel. Gegeven een gelijkblijvende kasstroom CF en een discontovoet r is de contante waarde gelijk aan: CF CW= -r Als een kasstroom jaarlijks stijgt met een index i, dan moeten we eerst de reële rente berekenen. De reële rente is niet simpelweg het verschil van de nominale rente en de index. Gegeven een nominale rente van rn en een index van i geldt de volgende vergelijking voor de reële rente r r: Willen we een oneindige jaarlijks met i stijgende kasstroom contant maken, dan delen we de kasstroom vervolgens door de reële rente. CF CW= -rr

Het IBV-helpbestand

Essentieel voor het efficiënt en effectief werken met IBV is de inrichting van de klantafhankelijke bestanden. In de klantafhankelijke bestanden wordt de inrichting van de data vormgegeven, waaronder bouwdelen, gebreken, classificaties met betrekking tot bijvoorbeeld GGA/PVE-1 (hoofdgroep, subgroep, aspect en wegingsfactor), bestedingen, kostenplaatsen, financiële codes, planmatigheden, standaardregels, opslagen, vakgroepen en tarieven. Door middel van de ingegeven coderingen en/of omschrijvingen zijn alle goedkoop kantoor huren amsterdam bovengenoemde aspecten in de verschillende modules op te roepen. De inrichting van de klantafhankelijke bestanden wordt in het programma aan de hand van de instructiekaarten stapsgewijs behandeld. De instructiekaarten worden per module geleverd, en behandelen – op volgorde van het cyclische proces – het aanmaken en/of verwerken van data, zoals goedkoop kantoor huren schiphol bijvoorbeeld het aanmaken van meetkaarten, objectregels of werkclusters. Ook wordt uitgebreid stilgestaan bij het aanpassen, wijzigen, muteren en verwijderen van deze data. Vervolgens wordt ingegaan op het genereren van overzichten en uitdraaien, inclusief de in te geven selectiemogelijkheden. IBV-helpbestand Het softwareprogramma IBV geeft u de beschikking over het IBV-helpbestand, dat echter nog grotendeels in ontwikkeling is. Het is de bedoeling dat hier de functies van de aanwezige modules per niveau en discipline op een goedkoop kantoor huren leeuwarden bondige wijze worden beschreven. Tevens moet hier een gebruiksaanwijzing te vinden zijn voor onder meer de buttons, het maken van selecties, het uitdraaien van lijsten, een verklaring van gebruikte termen en de werking van de werkbalk. Het IBV-helpbestand zal uiteindelijk ook een beschrijving van de goedkoop kantoor huren groningen wijzigingen per uitgebrachte versie bevatten, alsmede een uitgebreide beschrijving van de producten en diensten die PVM u kan aanbieden. 452 BIJLAGE 4 VASTGOEDMANAGEMENTINFORMATIESYSTEEM INTEGRAAL BEHEER VAN VASTGOED (!BV) Het IBV-helpbestand dient als ondersteuning tijdens het werken binnen IBV. Bij problemen waarop dit bestand geen antwoord heeft kunt u altijd de IBV-instructiekaarten raadplegen of contact opnemen met de betreffende contactpersoon binnen VG24.

VKM-nalooplijst organisaties

 

VKM-naloopl ijst organisaties Deze naloopl ijst geeft een opsomming van aspecten voor het opstellen van een Programma van Eisen of een goedkoop kantoor huren amsterdam Gebouw in GebruikAnalyse en het vaststellen van de bijbehorende projectprocedure voor gebouwen. De nalooplijst is bedoeld om te worden toegepast bij het beoordelen van gebouwen in gebruik of bij het (her)ontwikkelen van gebouwen, vanaf de initiatieffase, gevolgd door de vaststelling van het huisvestingsprobleem of de noodzaak van huisvesting, tot en met de uitvoering van het project. Aandachtspunten uit de goedkoop kantoor huren schiphol nalooplijst worden gehangen aan te onderscheiden ruimten. Hiervoor kan men kiezen: a) afgebakend grondvlak en of bouwkundige opstal als geheel; b) te onderscheiden ruimtetypen; c) te onderscheiden ruimten of in combinatie daarvan afhankelijk van de vraagstelling. De opgenomen aspecten geven een aanwijzing bij het beoordelen van gebouwen of bij het opstellen van een Programma van Eisen. 0 HUISVESTINGSVISIE De huisvestingsvisie is gebaseerd op een toekomstverkenning van de organisatie en een organisatieanalyse van de organisatie in het kader voor het opstellen van een goedkoop kantoor huren leeuwarden huisvestingsvisie. De huisvestingsvisie is gericht op het realiseren van de beoogde beleving en waardering van belanghebbenden met betrekking van de huisvesting op het vooraf afgesproken moment en de daarbij bedachte gebruiksduur tegen aanvaardbare kosten. 0.1 Toekomstverkenning van de organisatie Stappenplan toekomstverkenning van de organisatie voor het ontwikkelen van een huisvestingsvisie: A) Bepalen van beleidsagenda – opstellen ruwe a priori-lijst – SWOT-analyse (sterkten en zwakten – kansen en bedreigingen) en of diepte-interviews – B) Beleidsomgeving – in kaart brengen van actoren en factoren. – C) Identificeer alle mogelijke trends die goedkoop kantoor huren groningen impact hebben op of in relatie tot de organisatie en huisvesting: hoe ontwikkelt de organisatie zich in de komende … jaar (25 jaar) en daaraan gekoppeld de huisvesting? – D) Groepeer deze trends in een bescheiden aantal clusters van megatrends en driving farces, waarbij trends en farces binnen de clusters intern consistent zijn en buiten de clusters voldoende van elkaar verschillen. – E) Bediscussieer elke megatrend of driving force vanuit drie vragen: 1) hoe groot is hun impact op de organisatie en huisvesting. 2) hoe onzeker is hun ontwikkeling en 3) welke discontinuïteiten of trendbreuken kan elke megatrend of force leveren? – F) Isoleer de twee meest belangrijke trends of driving farces in termen van impact en onzekerheid. – G) Gebruik deze twee om verschillende toekomsten te creëren. – H) Ontwikkel een portfolio van nieuwe businessconcepten waarmee we als organisatie m.b.t. huisvesting binnen de diverse scenario’s kunnen overleven. 0.2 Organisatieanalyse Stappenplan organisatieanalyse: Uitgaande van de kernwaarden – A) Functie van de organisatie, productie (input, bewerking, output en outcome – beleving en waardering) en – B) strategie, cultuur, management en personeel van de organisatie – C) Structuur van de ;:: actoren (interne en externe relaties – klanten, medewerkers, overheid , leveranciers, enz. I � onderneming – per afdeling aan te geven: functie van de afdeling, aantal FTE’s, aantal E; werkplekken, structuur van de afdeling, systemen in gebruik op de afdeling en relatie van “‘ de afdeling met andere afdelingen – D) Organisatie spiegelt zich aan organisatie X, Y, Z . .. – Beschrijving van de organisatie – input voor het opstellen van het opstellen van een Programma van Eisen voor Instandhouding (PvE-1) – Relatieschema van de organisatie waarin de afzonderlijke afdelingen zijn afgebeeld – input voor het opstellen van een vlekkenplan/plattegronden/huisvestingsschema 0.3 Beleving en waardering van de huisvesting. Waarde van de huisvesting voor belanghebbenden: Bezoeker, Invulling van de vraag, behandeling en afhandeling (er is in de buurt geen betere plek te vinden voor invulling van de vraag, zorg en afhandeling. Gedurende het verblijf in het gebouw wordt de bezoeker gestut in zijn gemoedtoestand. – (autonomie – privacy en veiligheid) Organisatie/personeel Aantrekkelijke werkplek – gebouw is goed voor PR en imago (commercieel vermogen) ;; “‘ ëi 0 “‘ 0 ” � ,… ::; “‘ ::; � Goede plek om samen te werken (sociaal vermogen) < Inspirerende plek om te leren (denkvermogen) g Economische aantrekkelijke plek (goedkope huisvesting en huisvesting I “‘ behoudt zijn waarden) (materieel vermogen) � Mate van aanpasbaarheid, groei – krimp en veranderbaarheid Cl Omgeving/buurt/stad/regio/enz. � Gewenst object voor omgeving/Markt/cultuur/ecologisch (maatschappelijk v; draagvlak – licence to operate

Conclusies en praktijkvoorbeelden

Conclusies en praktijkvoorbeelden De architect bestuurt het fysieke ontwerp van het bedrijfsgebouw. De manager 389 1 1.5 VASTGOEDMANAGEMENT bestuurt de organisatie. Omdat ontwerp en organisatie elkaar wederzijds beïnvloeden, leidt een betere afstemming tussen ontwerp dan wel architect en organisatie dan wel manager tot een betere besturing van de organisatie. De relaties tussen ontwerp en organisatie lopen langs vier lijnen: 1. organisatiestructuur: een architect kan met het fysieke ontwerp de manager van dienst zijn, goedkoop kantoor huren amsterdam en dat komt de verdeling van de verschillende taken in bedrijven en de coördinatie en integratie van de taken ten goede; 2. technologie: het fysieke ontwerp kan leiden tot een reductie van de behoefte aan coördinatie en management in het productieproces; 3. bedrijfscultuur: de goedkoop kantoor huren schiphol manager kan via de bedrijfshuisvesting invloed uitoefenen op de bedrijfscultuur, door de uitwerking van de bedrijfshuisvesting op het personeel en het imago van het bedrijf; 4. marktpartijen: een manager kan het interieur en exterieur van de bedrijfshuisvesting inzetten om een concurrentievoordeel te behalen. Een grotere samenwerking tussen architect en manager is goedkoop kantoor huren leeuwarden daarom wenselijk. Het kan leiden tot een betere synergie tussen gebouw en (het managen van de) organisatie. Enkele praktijkvoorbeelden: 390 Interpol is Verzekeringsmaatschappij Interpolis uit Tilburg is bekend vanwege haar hoofdkan toor. Niet omdat het zo’n markant ontwerp is of omdat het gebouw Tilburg zo opfleurt, maar omdat de werknemers er geen vaste werkplek hebben. “Telewerken goedkoop kantoor huren groningen kennen we bij Interpolis al langer, maar in 1 996 kwam het pas echt goed van de grond. Dat had alles te maken met Piet van Schijndel, onze directievoorzitter. Van Schijndel is iemand die veel belang hecht aan de kwaliteit van leven van zijn werknemers. Onze insteek is dat iedereen zelf moet kunnen kiezen hoe en waar hij werkt, al naar gelang de behoefte van het moment. Dat is het flexibele kantoorconcept.” Dit komt in het gebouw als volgt tot uiting. Iedere werknemer heeft een draadloos telefoontoestel; persoonlijke spullen kunnen opgeborgen worden in een locker met een pincode. Verspreid door het gebouw bevinden zich verschillende soorten werkplekken. Wie een bespreking heeft gaat naar een van de grote vergaderkamers, telefoneren kan in een van de lounges met leren banken. Geconcentreerd werken gebeurt in de cockpits, geluiddichte kamertjes met een PC en eenvoudig op de juiste hoogte in te stellen meubilair. Even inloggen (de server herkent de werknemer automatisch) en het vertrouwde bureaublad met persoonlijke mappen verschijnt. Voor haastige spoed zijn er stabureautjes waar snel e-mails of documentatie opgehaald kunnen worden. Het summum van flexibiliteit derhalve.

HUISVESTINGSMANAGEMENT

Elders in dit boek is beschreven dat de verzadigingsfase en teruggangsfase doorgaans de kritieke exploitatiefasen van een gebouw zijn. Vastgoed heeft een lange technische levensduur. De economische levensduur is korter dan de technische levensduur. Het wordt problematisch wanneer de huisvesting eerder dan gepland moet worden gesloopt of aangepast. Zet de teruggangsfase eerder in dan het moment waarop het gebouw is afgeschreven, dan leidt dit tot inhaalafschrijvingen. Hierdoor wordt het resultaat van de organisatie nadelig beïnvloed. In figuur 1 1-5 is het verloop van verslechterende huisvesting schematisch weergegeven. Centraal staat de invloed van de verslechterende huisvesting op de kwaliteit van het vastgoed, de goedkoop kantoor huren amsterdam tevredenheid van de gebruikers en de financiële prestaties van de organisatie. Bij een verslechterende huisvesting treden vaak gelijktijdig vier elkaar versterkende effecten op. Om de kosten te drukken wordt dikwijls op de onderhoudskosten en investeringen in de goedkoop kantoor huren schiphol huisvesting bezuinigd, en daalt langzamerhand de kwaliteit van de huisvesting. Uiteindelijk kan dit leiden tot een toename van het aantal klachten onder de gebruikers van die huisvesting (spiraal A). Hierdoor wordt spiraal B in gang gezet. De ontevredenheid van de gebruikers uit zich in een dalende huisvestingssatisfactie en een toename van het aantal klachten. Dit goedkoop kantoor huren leeuwarden kan betekenen dat de primaire processen in de organisatie onder druk komen te staan. In de praktijk neemt ook het ziekteverzuim vaak toe. Als gevolg van de dalende kwaliteit en huisvestingssatisfactie zal de 372 HUISVESTINGSMANAGEMENT 1 1.3 gebruikersvergoeding onder druk komen te staan, en dit leidt tot dalende inkomsten bij de stafafdeling huisvesting. Dit zet spiraal D in werking. Als gevolg goedkoop kantoor huren groningen van de dalende opbrengsten zal er moeten worden bezuinigd. In de praktijk betekent dit dikwijls dat noodzakelijke investeringen worden uitgesteld en het onderhoudsbudget wordt verlaagd. Spiraal A krijgt zo een nieuwe impuls, waardoor een vicieuze cirkel ontstaat.