De rendementseis

De rendementseis die men gebruikt om een contante waarde berekening te maken is een belangrijke parameter. In de rendementseis is het risico van de investering verwerkt, veelal als een risico-opslag op een risicovrije voet. Over de bepaling van die risico-opslag zijn boeken vergaderruimte huren amsterdam vol geschreven. Het is een belangrijk onderwerp in de economie. Het CAPM (Capita! Asset Pricing Model) is een van de ontwikkelde modellen. Dit model staat ter discussie. Over de toepasbaarheid van dit model op directe vastgoedbeleggingen bestaan twijfels. Een andere manier om de rendementseis te bepalen is om bij een risicovrije rentevoet vergaderruimte huren schiphol (over het algemeen het rendement op 10-jaars staatsleningen) een risicocomponent op te tellen. Hoe hoog die opslag moet zijn is dan het resultaat van subjectieve inschatting of gewoon gebaseerd op common practice of market evidence. Een rendementseis geldt ex-ante, is min of meer subjectief en daarom niet sluitend theoretisch vast te stellen. Het rendement zelf is ex-post en kan wel berekend worden. In dit vraagstuk vergaderruimte huren leeuwarden doen wij een poging om op een min of meer rationele manier de risico-opslag te bepalen. Situatie Een Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij (hierna af te korten tot POM) heeft een bedrijfspand nodig voor startende bedrijven. De POM is bereid om een huurcontract voor een periode van 20 jaar aan te gaan. De POM nodigt beleggers uit om, gegeven de eisen die aan het bedrijfspand worden gesteld, een aanbieding te doen. De POM kondigt verder aan dat zij de aanbiedingen zal baseren op de gunstigste huur en de gunstigste boetebepaling voor vergaderruimte huren groningen het geval de POM het huurcontract voortijdig wil beëindigen. Uitgangspunten – Oppervlakte bedrijfspand: 5.000 m2 VVO – Investering: € 1 2.000.000 VON – Huurgroei (= inflatie): 2,0% per jaar Uitgangspunten belegger – Raming exploitatiekosten: € 1 50.000 per jaar in het eerste jaar – Stijging exploitatiekosten: 2,0% per jaar – IRR: 8,0% bij normaal scenario – Restwaarde na 20 jaar: € 10.000.000 – IRR: 6,8% bij negatief scenario – ‘Veilige’ restwaarde na 20 jaar: € 0

Huisvestingsbeslissingen

Een Corporate Real Estate Manager en ook Directies Huisvesting van overheidsdiensten worden vergaderruimte huren amsterdam voortdurend geconfronteerd met huisvestingsbeslissingen. Hoewel deze beslissingen op verschillende gronden genomen kunnen worden, is een economische benadering van een dergelijk beslissing van belang. Dit vraagstuk laat in een eenvoudige casus zien wat de consequenties van beslissingen vanuit financieel perspectief kunnen zijn. Situatie U bent vergaderruimte huren schiphol Corporate Real Estate Manager van een bedrijf. Voor een pand dat uw bedrijf nu in gebruik en eigendom heeft, zijn 3 opties mogelijk: 1. Een betrekkelijk eenvoudige opknapbeurt maar als gevolg wel relatief hoge exploitatielasten en een beperkte restwaarde; 2. Een grondige renovatie waarmee op vergaderruimte huren leeuwarden termijn exploitatiekosten kunnen worden bespaard en een betere restwaarde te realiseren is; 3. Het pand verkopen en een ander pand aanhuren. Uitgangspunten – Huidige waarde gebouw: € 5.000.000 k.k – Boekwaarde: € 2.000.000 – Rendementseis: 10,0% – Factor k.k.: 8,0% Optie 1 – Eenvoudige opknapbeurt: € 500.000 – Waardestijging: 0,0% per jaar – Exploitatiekosten: € 50.000 per jaar in jaar 1 – Exploitatiekosten stijging: 4,0% per jaar Optie 2 – Grote renovatiekosten: € 2.000.000 – Geschatte waarde k.k. na 10 jaar: € 9.000.000 – vergaderruimte huren groningen Exploitatiekosten: € 25.000 per jaar in jaar 1 – Exploitatiekosten stijging: 4,0% per jaar Optie 3 – Huur: € 125 per m2 VVO per jaar in jaar 1 – Huurstijging: 3,0% per jaar – Exploitatiekosten: ten laste van de verhuurder – Verhuiskosten (eenmalig): € 250.000 – VVO: 4.000 m2 HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 233 Vragen A l. Over welke beschouwingsperiode moet u de drie opties vergelijken? 2. Welke oplossing is financieel gezien het gunstigste? B Bereken de kostprijsdekkende huur voor optie l, zowel in totaal als per m2 VVO C In de berekening bij B moet u de huidige marktwaarde van het pand meenemen. Waarom?

Uitgangspunten Ontwikkelingskosten

Situatie Een belegger kan voor een periode van 40 jaar een woning gaan exploiteren. Uitgangspunten Ontwikkelingskosten: € 90.000, bouwtijd = 0 (op beslismoment van de belegger is de woning gereed) Exit yield: 9,0%, restwaarde methodiek Factor k.k.: 9,0% Huur: € 600 per maand, betaling flexplek huren amsterdam begin maand Huurstijging jaar 1 t/m 10: 2,0% per jaar Huurstijging jaar 11 t/m 40: 1,5% per jaar Leegstand: 2,0% per jaar (gemiddelde portefeuille leegstand) Exploitatiekosten: € 500 per woning in jaar 1 Exploitatiekostenstijging: 2,0% per jaar Groot onderhoud: 20,0% van de geïndexeerde flexplek huren schiphol ontwikkelingskosten eind jaar 20 Rendementseis: 8,0% Verder geldt 1. Alle betalingen vinden aan het einde van een jaar plaats; 2. Ontwikkelingskosten zijn gedefinieerd als alle kosten: aanneemsom, afkoop prijsstijgingen, kosten voor architect constructeur, bouwrente, algemene kosten, winst en risico, etc. Vragen: A Herleid de huurbetalingen tot een eindejaars huur. (Zie vraagstuk 1 .00 vraag H4). Wat is de herleide eindejaars huur in jaar 1? B Wat kan de belegger financieel flexplek huren leeuwarden gezien nu maximaal investeren? C Wat kan de belegger dan nu voor de grond betalen? Achtergrond Beleggen in een object is hetzelfde als sparen met een spaarbankboekje: MEN HEEFT GELD. Rente is een opbrengst: je berekent primair de IRR. Projectontwikkelingen of grondexploitaties zijn te flexplek huren groningen vergelijken met een rekening courant: MEN HEEFT GELD NODIG. Rente is een kostenfactor: Je berekent primair de netto winstmarge. Situatie U investeert € 1 .000.000 in een pand. Uitgangspunten – Investering: € 1 .000.000 – Waarde grond onder object: € 200.000 – U koopt tegen een NAR van: 6,0% – De netto inkomstenstijging: 2,0% (is inflatie) – Rendementseis: 8,0% – Exploitatieperiode: 20 jaar Verder geldt 1. We nemen aan dat de ten behoeve van het NAR gebruikte exploitatiekosten ook daadwerkelijk optreden en dat deze kosten jaarlijks stijgen met de inflatie. Vragen A Laat zien dat de waardestijging bij de gegeven rendementseis 2% moet zijn. Stelling: Als u koopt tegen een NAR van 6% en de rendementseis is 8% dan moet de waarde stijgen met 8 % – 6 % = 2 % .

De ratio Initia

De term Dt in de volgende vergelijking kan staan voor de uitstaande schuld op tijdstip t. Dat impliceert flexplek huren amsterdam dat de schuld op dat moment afgelost kan en mag worden. De term Dt wordt daarom ook wel geschreven als de contante waarde van de toekomstige flexplek huren schiphol aflossingsverplichtingen (DS) tegen de rente op de lening (rn) zoals weergegeven in: HOOFDSTUK 6 – SPECIALE ONDERWERPEN 1 71 Ook voor de LLCR en de PLCR wordt een gemiddelde of een minimum waarde gebruikt. Voor de LLCR wordt een minimum waarde aangehouden van 1,5 voor projecten met een beperkt risico. Voor projecten met een zeer hoog risico kan de LLCR oplopen tot 2,0 of zelfs 2,75. Hoewel de PLCR de kasstromen over een lange periode in beschouwing neemt, is het niet zo dat de geëiste PLCR lager is dan LLCR. Door een verhoogd risico over een langere periode en de kans op nabetalingen aan het eind van het project is de geëiste PLCR minstens gelijk aan de LLCR en vaak hoger. Een LLCR kleiner dan 1 kan mogelijk nog opgevangen flexplek huren leeuwarden worden uit het project. Bij een PLCR van kleiner dan 1 is dit niet meer mogelijk. Cash Flow Available for Debt Services (CADS) Hierboven zijn we steeds uitgegaan van de netto vrije kasstroom van een project. Voor de berekening van kengetallen van een senior debt kunnen we deze kasstroom gebruiken. Voor flexplek huren groningen achtergestelde leningen is het echter relevant hoeveel van de kasstroom nog beschikbaar is nadat aan de schuldverplichtingen van de eerste leningen is voldaan. De CADS wordt dan gebruikt in plaats van de totale netto vrije kasstroom (NCF). Voor een senior debt is de CADS gelijk aan de netto kasstroom. Loan-to-Value (LTV) De LTV is de maximale verhouding tussen het geïnvesteerde vreemde vermogen (VV1) en de marktwaarde van de onderpanden. In het meeste gunstig geval is die waarde gelijk aan het totaal geïnvesteerde vermogen (VV1 plus EV1) in een tijdvak. De ratio Initia! Loan-to-Value (ILTV) geeft die verhouding weer aan het begin van een lening. marktwaarde0 VVa + EVa De marktwaarde van de onderpanden kan variëren. Op het moment dat de waarde van het onderpand daalt, stijgt de LTV en zijn de verliezen voor de aandeelhouders. Voor de marktwaarde kunnen we ook de DCF-waarde op tijdstip t nemen: de resterende kasstromen contant gemaakt tegen de rendementseis. De LTV kan sterk variëren over de looptijd van de lening. Bij 100% financiering is de LTV gelijk aan 1. Geldverstrekkers zullen eisen stellen aan de afbouw van de LTV en aflossingsverplichtingen om de LTV gedurende een bepaalde periode terug te brengen tot een lagere waarde om zo hun risico te verkleinen

De intrinsieke waarde

Een optie wordt alleen uitgeoefend als de intrinsieke waarde positief is. Op dat moment heeft een optienemer de volgende mogelijkheden: hij wacht (bij een Amerikaanse optie) of hij oefent de optie uit. Als de flexplek huren amsterdam intrinsieke waarde aan het eind van de optieperiode nul is, laat de optienemer de optie verlopen. Zijn winst (of verlies) is het verschil tussen de contante waarde van intrinsieke waarde bij uitoefenen en de premie die hij betaalde bij aanvang. Bij het niet uitoefenen van een optie verliest hij maximaal de betaalde flexplek huren schiphol optiepremie. Uiteraard moet daar wel het aspect tijd en rente in meegenomen worden: de premie wordt immers bij aanvang betaald en de uitoefenprijs op een later tijdstip. Voor het berekenen van de waarde van een optie zijn meerder modellen beschikbaar. Er is de wiskundige benadering waarbij gerekend wordt met redelijk complexe partiële differentiaal vergelijkingen. De meeste bekende is de Black-Scholes vergelijking. Die flexplek huren leeuwarden vergelijking heeft beperkingen. Zo is deze vergelijking alleen van toepassing op Europese opties en veronderstelt de vergelijking dat de volatiliteit gedurende de optieperiode constant is. Het voordeel van de wiskundige benadering is dat zij continu rekenen mogelijk maakt: we hoeven de optieperiode niet in discrete tijdvakken te verdelen. Nadeel is dat flexplek huren groningen deze benadering voor nietwiskundigen een black-box is. Deze wiskundige benaderingen behandelen wij niet verder. In deze paragraaf zullen we de binomiale benadering gebruiken. Deze benadering is gebaseerd op het uitwerken van een boomdiagram in bepaalde tij dvakken. In figuur 6.5 staat een voorbeeld van een dergelijk diagram over 2 tijdvakken. Het diagram geeft de mogelijke ontwikkeling van de achterliggende waarde (S) weer. Per tijdvak kan die zich met een opwaartse factor (u) of een neerwaartse factor ( d) ontwikkelen. Het tijdvak kan een jaar of een maand betreffen. Het aantal tijdvakken kan zeer groot zijn. Hoe kleiner de tijdvakken, hoe meer de partiële differentiaal vergelijking wordt benaderd. De kern van de berekening van de waarde van een optie is de risico-neutrale benadering. Stel dat we kunnen kiezen tussen een bedrag van 40 nu of het gooien van een munt waarbij we bij kop 100 krijgen en anders niets. De kans op 100 is dan 50% evenals de kans op 0. Een risicomijdend persoon zal kiezen voor 40 nu. Een risicozoekend persoon neemt altijd de gok. Een risiconeutraal persoon maakt het niet uit zolang de verwachtingswaarde (0,5 keer 1 00 en 0, 5 keer 0 is 50) en de huidige waarde (50) hetzelfde zijn. In een risiconeutrale wereld kunnen we de risicovrije rentevoet hanteren. Dit principe wordt bij optie waardering toegepast. HOOFDSTUK 6 – SPECIALE ONDERWERPEN 149 De risicovolle kasstroom wordt risiconeutraal gemaakt door de kasstromen met een risico neutrale kans (risk-neutra! probability) te corrigeren en vervolgens te waarderen. In figuur 6.6 werken we dit uit voor een periode van l jaar. Gegeven is de huidige prijs van de achterliggende waarde (So), een opwaartse factor (u) in die periode en een neerwaartse factor (d) en de risicovrije rentevoet (rf). Wat moet nu de risk-neutra! probability (p) zijn?

Methode voor de grondwaarde

Een derde methode voor de grondwaarde is het gebruiken van een vaste grondprijs per vierkante meter of per eenheid. Een vaste grondprijs kan het resultaat van onderhandelingen zijn. Daarbinnen geldt het principe dat de waarde van de grond niet per definitie de prijs is analoog aan het verschil tussen DCF-waarde en prijs op basis van BAR zoals dat flexplek huren amsterdam in hoofdstuk 3 aan de orde kwam. Deze methode wordt vooral toegepast bij vastgoed dat, gegeven de berekeningsmethodiek van de waarde van het vastgoed, een negatieve residuele flexplek huren schiphol grondwaarde heeft. Dit geldt bijvoorbeeld voor sociale woningbouw, voor gebouwd parkeren en mogelijk voor maatschappelijk vastgoed. Veel grondeigenaren hanteren voor deze categorieën vastgoed een (al dan niet gedifferentieerde) vaste grondprijs. Voor sociale woningbouw wordt deze prijs vaak aangeduid met de sociale grondprijs. Een vaste grondprijs heeft niet altijd een relatie met de waarde van het vastgoed en is daarom fundamenteel anders dan de residuele benadering. 5.5 Grondprijs: kostprijsbenadering Een methodiek die nog maar beperkt wordt toegepast is de kostprijsbenadering: de grondprijs is gelijk aan de productiekosten van de grond. Deze flexplek huren leeuwarden benadering houdt geen rekening met het verschil tussen de verkoopprijs en kostprijs van een product. Deze methode wordt voornamelijk nog gebruikt om een ondergrens voor sociale, vaste grondprijzen vast te stellen. 5.6 De grondwaarde in de grondexploitatie In de traditionele planeconomie wordt de relatie flexplek huren groningen tussen de residuele grondwaarde en parameters als de indexen voor opbrengsten en kosten in de tijd losgelaten. De planeconoom vraagt bij de afdeling uitgifte de huidige grondwaardes op en past een index toe op die grondwaarde om de grondwaarde op tijdstip t te berekenen. Daarmee wordt de gevoeligheid van de grondwaarde voor gedifferentieerde prijsontwikkelingen mogelijk niet zichtbaar. Op elk tijdstip de residuele berekening uitvoeren om de grondwaarde op het moment van uitgifte te bepalen is mogelijk maar niet altijd makkelijk. Er is echter een benadering die het op een eenvoudige manier mogelijk maakt de grondwaarde in de tijd te berekenen door gebruik te maken van relatie tussen de index voor opbrengsten (zoals huur ofVON-prijzen), de index voor de kosten (zoals bouwkosten), de huidige grondwaarde en de huidige grondquote. Daarvoor hebben we de volgende gegevens per vastgoedtype nodig: de grondquote bij oplevering (GQ0) en de grondwaarde bij oplevering (GWo), een index voor de opbrengsten (io) en een index voor de kosten (ik)· Verder is gegeven de financieringsrente voor de grondaankoop (r) en de bouwtijd uitgedrukt in jaren (bt). We gebruiken de volgende vergelijking om de grondwaarde op tijdstip t (GWt) te berekenen.

Een aantal resulterende kengetallen

Als deze gegevens bekend zijn kunnen de kasstromen worden uitgezet en de berekeningen
worden uitgevoerd en kan het project op een aantal resulterende kengetallen worden goedkoop kantoor huren amsterdam beoordeeld.
Is de grondprijs bekend dan kan de residuele winst op eindwaarde worden berekend.
Is de winstmarge goedkoop kantoor huren schiphol bekend dan kan men de residuele grondwaarde berekenen: de prijs die
men, gegeven de uitgangspunten en de gestelde winstdoelstelling, maximaal voor de grond
kan betalen.
De vereenvoudigde stichtingskostenopzet is gebaseerd op een aantal aannamen voor de fasering
en voor het berekenen van indexaties en rentekosten. Elk model is
halve
bouwperiode
winst en goedkoop kantoor huren leeuwarden risico -!.-
oplevering i
FIGUUR 4.5: KASSTROOMSCHEMA EN FASERING VOOR EENVOUDIGE STICHTINGSKOSTENBEREKENING
VAN EEN HUUROBJECT
van de werkelijkheid. De onderhavige simplificaties maken het mogelijk relatief eenvoudige
berekeningen te maken. Deze vereenvoudigingen zijn minder geschikt om bijvoorbeeld de
precieze liquiditeitsbehoefte in de tijd te berekenen of contante waarde berekeningen
te maken. In een volgende paragraaf komen we hier op terug.
In figuur 4.5 zijn de aannamen voor een huurobject in een vereenvoudigd kasstroomschema
uitgewerkt.
De aannamen voor een goedkoop kantoor huren groningen eenvoudige berekening voor een huurobject zijn:
– Aankoop bouwrijpe grond en AK vallen op het moment start bouw. De rente over deze
posten wordt berekend over de volledige bouwperiode: van start bouw tot oplevering;
De kosten aankoop bouwrijpe grond worden geïndexeerd vanaf datum prijspeil tot datum
start bouw (indien een index wordt toegepast);
De bijkomende kosten vallen bij start bouw en de rente berekenen we over de volledige
bouwperiode;
De bouwkosten worden genomen op de helft van de bouwperiode. De rente op bouwkosten
wordt berekend over de halve bouwperiode;
De bouwkosten worden geïndexeerd van datum prijspeil tot datum start bouw. Voor bijkomende
kosten geldt hetzelfde;
De netto verkoopopbrengst valt op het moment van oplevering. De netto verkoopopbrengst
is gebaseerd op een huur en een BAR. De huur wordt geïndexeerd van datum
prijspeil tot datum oplevering;
De percentueel gedefinieerde winst & risico worden tot een bedrag herleid door het
percentage toe te passen op de geïndexeerde netto verkoopopbrengst. Als een andere
grondslag wordt gebruikt, dan wordt de, volgens bovenstaande regels geïndexeerde,
100 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN G EBIEDEN
andere grondslag genomen. Dat winstneming bij koopwoningen feitelijk wellicht eerder
plaatvindt dan bij oplevering is voor de accountant relevant maar heeft modelmatig geen
consequenties.

Kostprijsdekkende huur

Bij een gelijke huuraanpassing i en een gelijkblijvende rendementseis r is de berekening van de kostprijsdekkende huur H1 mogelijk met de BET (PAYMENT) formule van Microsoft Excel. De BET formule heeft als parameters de rente, het aantal termijnen, de huidige waarde. Voor de rente nemen we de reële rente, voor het aantal termijnen de huurperiode N en voor de huidige waarde de contante waarde (CW) van de investeringen plus de exploitatiekosten minus de restwaarde. De gevonden uitkomst vermenigvuldigen we nog eenmaal met de huuraanpassing: H=BET((l +r)/(1 +i)-l;N;-CW;O;O)*(l+i) Zijn de huuraanpassingen en de rendementseis variabel dan is de vergelijking moeilijk oplosbaar en berekenen we de kostprijsdekkende huur door gebruik te maken van de DOELZOEK (GOALSEEK) functie van Microsoft Excel. Hierbij is de variërende parameter de aanvangshuur die we zoeken en het doel de contante goedkoop kantoor huren amsterdam waarde aan de rechterkant van de vergelijking. De kostprijsdekkende huur wordt vooral gebruikt in corporate real estate en vastgoed van overheden. De kostprijsdekkende huur is de huur die de vastgoedafdeling van een bedrijf in rekening zou moeten brengen bij zijn gebruiker. De goedkoop kantoor huren schiphol kostprijsdekkende huur gebruikt een bedrijf ook om de afweging tussen aanhuur of aankoop c.q. laten ontwikkelen van vastgoed te maken. Omdat de kostprijsdekkende huur zich hetzelfde gedraagt als een contracthuur, jaarlijkse aanpassing van de huur, is een vergelijking goed mogelijk. Een kostprijsdekkende huur wordt niet altijd toegepast. Interne vergoedingen zijn vaak gebaseerd op een kapitaalslasten benadering waarbij het vastgoed jaarlijks wordt afgeschreven en over de boekwaarde van de investering een bepaalde rente wordt berekend. Dit systeem heeft tot gevolg dat de huisvestingslasten bij goedkoop kantoor huren leeuwarden aanvang hoog zijn en in de loop van tijd afnemen, terwijl dit bij een op huur gebaseerd systeem precies omgekeerd is. Eén van de gevolgen van het kapitaalslastensysteem is dat gebruikers de neiging zullen hebben om te blijven zitten waar ze zitten. Ze moeten immers een lage huisvestingslast inruilen voor een hoge huisvestingslast. Als de huur gelijk is aan de goedkoop kantoor huren groningen kapitaalslasten plus de kosten en er vindt indexering plaats, dan bestaat het gevaar dat ook de kapitaalslasten geïndexeerd worden in plaats van alleen de kosten. Deze benadering komen we vaak tegen. Welke rendementseis moet worden toegepast is een onderwerp van discussie. Is het uitgangspunt dat de huur alleen de kosten van financiering moet dekken, dan kan de financieringsrente of de WACC worden toegepast. Wordt de vergelijking gemaakt met een huuraanbieding dan ligt het voor de hand om een marktconforme rendementseis te gebruiken. De rendementseis van de normale bedrijfsvoering gebruiken kan tot problemen leiden. Deze rendementseis is in veel gevallen veel hoger dan de rendementseis op vergelijkbaar vastgoed in de vastgoedmarkt.

Een complexe gedetailleerde benadering

Een complexe gedetailleerde benadering
De eenvoudige benadering is gebaseerd op het samentrekken van verschillende kasstromen
en het invullen goedkoop kantoor huren amsterdam van een beperkt aantal parameters. Een waardering kan zo complex zijn als
we willen. De vragen die goedkoop kantoor huren schiphol altijd gesteld moeten worden zijn: hoeveel extra informatie meer
detail toevoegt, welk doel de waardering dient, welke consequenties meer detail heeft voor
de foutgevoeligheid van onze waardering?
Complexiteit kan inhouden:
– Rekening houden met goedkoop kantoor huren leeuwarden afzonderlijke huurcontracten met hun eigen huren, expiratiedata,
mutatieleegstand en mutatiekosten, verhuurkosten en kansen op verlenging;
– Rekening houden met een complex en uitgebreid kasstroomschema waarin kasstromen tot
in detail worden benoemd. Een voorbeeld is het uitgebreide schema dat de ROZ-IPD levert;
– Rekening houden met goedkoop kantoor huren groningen verschillende discontovoeten. Niet alle kasstromen van een object
hebben een gelijk risico. Zo zouden we op de restwaarde een hogere discontovoet kunnen
toepassen vanwege een hoger risico. De inkomsten uit bijvoorbeeld de verhuur van een
zendmast aan een telecommunicatie bedrijf kunnen we met een lagere discontovoet
contant maken. Voor het gebruiken van één discontovoet wordt de term blended IRR
gebruikt: de verschillende risico’s worden tot één discontovoet teruggebracht.
In figuur 3.8 geven we een meer complexe benadering weer die ten dele gebaseerd is op het
schema dat de ROZ-IPD gebruikt.
(±l Exploitatie inkomsten
FIGUUR 3.8: GEDETAILLEERDE OPZET VOOR WAARDERING
HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 63
3.11 Waarderen met DCF van een belegging: resumé en aanbevelingen
In de voorafgaande paragrafen hebben we ons bezig gehouden met het waarderen van een
beleggingsobject op basis van de netto kasstromen van dat object en een discontovoet. De
waardering van het object is vóór belastingen en vóór financiering. De waardering vindt
tevens plaats vanuit de optiek van de belegger: de belegger bepaalt wat een object voor hem
waard is gegeven zijn verwachtingen over de kasstromen en zijn discontovoet.
Bij het opzetten van een waardering verdienen de volgende punten aandacht:
Bepaal van tevoren welk doel de waardering dient en welke mate van detail en complexiteit
nodig is voor een adequate waardering;
Maak gebruik van kasstroomschema’s: schets van tevoren een schema van de kasstromen
die de basis van de waardering vormen. Zeker bij complexe waarderingen kan een dergelijk
schema inzicht en overzicht geven;
Besteed aandacht aan de keuze van de discontovoet. Die is afhankelijk van het risico in de
kasstromen van de belegging en de vermogensstructuur. Als onze aannamen over de toekomstige
kasstromen zeer optimistisch zijn, dan introduceren we mogelijk extra risico in
de kasstromen: de kans dat dit optimistische schema werkelijkheid wordt is kleiner dan bij
minder optimistische aannamen. Er is discussie of het mogelijk is alle risico van verschillende
objecten in de kasstromen te stoppen en vervolgens voor die objecten dezelfde
discontovoet te gebruiken. Een methode die dit principe ver doorvoert is de Real Option
Analysis. Aan deze methode besteden we in hoofdstuk 6 aandacht.

De samengestelde rente

Het saldo is als gevolg van de samengestelde rente iets hoger dan 1 .050, namelijk 1 .05 1,1. Het scheelt niet veel, maar toch wat. In plaats van 5,0% ontvangen we circa 5,1 % rente. De laatste rente noemen we de effectieve rente. In het voorbeeld gaat het om effectieve rente op een spaarrekening. Voor rente op een lening geldt hetzelfde principe. Als we echter over 12 perioden in 1 jaar gerekend wel tot dezelfde uitkomst willen komen HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 43 als over een heel jaar, dan is het sommetje iets anders. Stel we nemen dezelfde 5% rente over een jaar (r1), wat moet dan de rente per maand (rM) zijn? De volgende vergelijking moet kloppen: In een algemenere vorm kunnen we deze vergelijking uitwerken voor een willekeurig aantal perioden (N) per jaar. De goedkoop kantoor huren amsterdam rente per periode (rN) is dan: Als we volkomen continu willen rekenen, d.w.z. met een willekeurige grootte voor N, dan kunnen we gebruik maken van de exponentiële functie ex. e is het natuurlijk getal. In Microsoft Excel goedkoop kantoor huren schiphol berekent u ex met de functie EXP(x). Omdat we in dit geval weer over een periode van een jaar uit willen komen op 5% (r1) moeten we eerst de continue rente (re) uitrekenen. Dat is relatief eenvoudig: Hierbij staat ln voor het natuurlijk algoritme, ook een functie in Excel. Als we re hebben berekend dan kunnen we over een willekeurig tijdvak T gaan rekenen. Waarbij T staat voor het aantal jaren. Dat getal kan 1 zijn maar ook 3,25 of wat goedkoop kantoor huren leeuwarden dan ook. Op die manier kunnen we ook rekenen met indexen en een bedrag naar een willekeurig tijdstip indexeren. Ook kunnen we op die manier continu disconteren simpel door te delen in plaats van te vermenigvuldigen: CW= Cf;.e -rT Een ander aan rekenen in tijdvakken gerelateerd aspect is dat we mogelijk eerder in een tijdvak vallende kasstromen willen herleiden tot een enkele kasstroom aan het einde goedkoop kantoor huren groningen van een tijdvak. Dit geldt bijvoorbeeld voor huurbetalingen waarbij een jaarhuur wordt betaald in meerdere termijnen zoals kwartalen. De methode om termijnbetalingen tot een eind jaar betaling te herleiden houdt in dat we gegeven een bepaalde rente de eindwaarden van elke afzonderlijk betaling berekenen en optellen. De rente die men hierbij gebruikt is de rendementseis of een kasrente. Stel: de jaarhuur is 12.000. De huur wordt betaald in 4 termijnen van elk 3.000. Wat is de eindwaarde van deze betalingen bij een rendementseis van 8 % ? In de tabel is de berekening voor zowel eind- als begin kwartaal betalingen uitgewerkt.

Kantoor huren of bedrijfsruimte huren