Kringverwijzingen

Kringverwijzingen ontstaan als in de formule voor een resultaat, het resultaat zelf is opgenomen: een slang die zichzelf in de staart bijt. Microsoft Excel meldt kantoor huren per uur amsterdam kringverwijzingen en geeft een waarschuwing als we er een aanbrengen. Die waarschuwing ziet er nogal vervaarlijk uit. Echter: we kunnen met mate en bewust kringverwijzingen aanbrengen in een uitwerking. Een voorbeeld van een kringverwijzing is hieronder weergegeven. totaal excl. BTW 2.200 184.874 900 112.500 15% 16.875 (over kantoor huren per uur schiphol aanneemsom) G H 24 Winst en risico Residuele grondwaarde Grondquote 5%.099 (overaanneemsom+bijkomende kosten+grond), formule =E23*SOM(F21;F22;F25) 8% 14.790 32.610 =F20-SOM(F21’F24) 17.6% BEREKENING MET KRINGVERWIJZING. Het gaat hier om de berekening van de residuele grondwaarde waarbij de AK berekend wordt over die residuele grondwaarde: een kringverwijzing. Microsoft kantoor huren per uur leeuwarden Excel kan kringverwijzingen iteratief oplossen. We moeten dan wel een instelling van Excel wijzigen. In het spreadsheet met de uitwerking van vraagstuk 4.01 passen we een kringverwijzing toe. Bij het openen van deze werkmap zult u door Excel gewaarschuwd worden. U moet dan eerst de instelling aanpassen. In Microsoft Excel 2007 vindt u deze instelling kantoor huren per uur groningen onder Opties voor Excel en vervolgens onder Formules. De opties voor Excel vinden we onder de Office knop. 396 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Opties voor Excel Populair Controle Opslaan Guvanc,erd Aanpassen Opties wijzigen voor het berek:enen n formule:.:oor preies en voor het afhandeleri Werkmap berek,nen(.) @ (!,utomafüch ® Automatisch .b_ehatve voor gegev,nstabell’n 0 tlandmatlg In Microsoft Excel 2003 vinden we deze instelling onder het menu Extra, vervolgens Opties

De vraaghuur

De grondprijs nu per woning is 43.784 De grondquote bij start bouw is 25,0% De grondprijs kantoor huren per uur amsterdam nu per m2 BVO commercieel is 2.250 De grondquote bij start bouw is 65,5% B Het maximaal aantal woningen is 25 Het maximaal aantal m2 BVO commercieel is 1 .000 C De totale grondwaarde nu exclusief de parkeerkelder is 3.344.266 Inclusief de parkeerkelder is de grondwaarde kantoor huren per uur schiphol 2.955.420 D Volgens de norm zijn 48 parkeerplaatsen nodig Er zijn 7 parkeerplaatsen boven de norm E Er kunnen 5 woningen meer gebouwd worden De totale grondwaarde met deze 5 extra woningen is dan: 3.174.340 BIJLAGE 1 – ANTWOORDEN BIJ VRAAGSTUKKEN 341 Antwoorden 2 14 Optimaliseren van een Gebiedsontwikkeling A Maximale grondopbrengst is 12.200.000 Het totaal aantal woningen is 238 Het aantal woningen in de sociale sector is 76 B De maximale grondopbrengst is 1 1.050.000 Het totaal aantal woningen is 173 Het aantal woningen in de sociale sector is 52 Antwoorden 2 15 Asset kantoor huren per uur leeuwarden Management van een Woningcomplex (niets doen, huur verlagen of upgraden) A Netto contante waarde 1 1 .634.692 per woning 204.117 BAR 5,1 % B Netto contante waarde 1 1 . 593.603 per woning 203. 397 BAR 5,0% C Netto contante waarde 1 1 .686.331 per woning 205.023 BAR 5,3% D Niets doen: 1 1 .634.692 Huur verlagen: 1 1 .593.603 kantoor huren per uur groningen Upgraden: 1 1 .686.331 Keuze is upgraden. 342 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Antwoorden 3 01 Risico-opslag en rendementseis bedrijfspand met 20-jarig huurcontract Al Zie uitwerking spreadsheet A2 De huur in het eerste jaar is 1 .01 7.994 in totaal en 203,6 per m2 VVO B De huur in het eerste jaar is 1 . 107.825 in totaal en 221,6 per m2 VVO C De vraaghuur is 221,6 per m2 VVO De IRR is 8,9% D De boete is 8.966.614 bij de risicovrije rendementseis E De huur is 1 .7 12.575 in totaal en 342,5 per m2 VVO F De huur vanaf jaar 11 is 1 82. 149 in totaal G Zie uitwerking spreadsheet

Verschillende vermogenscomponenten

Veelal wordt vastgoed gefinancierd uit verschillende vermogenscomponenten waaronder eigen vermogen. Dat betekent dat de kasstroom van een project over meerdere componenten, volgens bepaalde afspraken, wordt verdeeld. Dit geldt zowel voor cash outflows (zoals investeringen) als cash inflows. Via een Cash Flow Waterfall kan men inzichtelijk maken hoe de kasstroom van een project verdeeld kantoor huren per uur amsterdam wordt over de vreemd vermogenverstrekker(s) en het eigen vermogen. Situatie Een beleggingsobject wordt traditioneel gefinancierd: er is maar één vreemd vermogen verstrekker, een bank. De bank is bereid 70% van de investering hypothecair te financieren tegen een rente van 5% met een jaarlijkse kantoor huren per uur schiphol aflossingsverplichting gelijk aan 3% van de verstrekte lening. Na 10 jaar moet het restant van de lening worden afgelost. In deze casus gebruiken we de Engelse term default. Default houdt in dat in enige periode de netto kasstroom uit het object niet voldoende is om aan de schuldverplichtingen (rente en aflossing) te voldoen. De Engelse term voor schuldverplichtingen is Debt Services. Als een default situatie optreedt, kantoor huren per uur leeuwarden dan worden de niet voldane verplichtingen in de uitstaande schuld verrekend, d.w.z. aan de schuld toegevoegd om op een later moment verrekend te worden. Uitgangspunten – BVO object: 10.000 mz – VVO object: 8.000 mz – Huurprijs prijspeil heden: € 180 per m2 BVO – BAR: 7,5% – Exploitatielasten prijspeil heden: € 15 per m2 BVO – Exit yield in jaar 10: 8,5% – Transactiekosten bij verkoop: 6,0% – Inflatie: 2,0% – Rendementseis eigen kantoor huren per uur groningen vermogen: 1 5,0% – Percentage financiering (Loan-To-Value, LTV): 70,0% – Rente op financiering: 5,0% – Aflossing: 3,0% per jaar van oorspronkelijke lening – LTV voor vragen D en E: 90,0% HOOFDSTUK 7 • VRAAGSTUKKEN 315 Verder geldt 1. Huren en exploitatielasten stijgen jaarlijks met de inflatie; 2. Het gaat om een nieuwbouwobject met een huurder die opteert voor BTW-belaste verhuur: de BTW heeft geen invloed; 3. Het object wordt 10 jaar geëxploiteerd (en gefinancierd) en daarna verkocht.

Grondexploitaties

In het verleden werden grondexploitaties meestal door gemeenten uitgevoerd: de gemeente verwerft de grond, maakt bouw- en woonrijp en verkoopt vergaderruimte huren amsterdam de bouwrijpe grond aan een ontwikkelaar. De financiering was eenvoudig: de gemeente rekende zowel voor positieve als negatieve netto kasstromen de gemeentelijke omslagrente. Dat de financiering ook anders kan en welke gevolgen dat heeft voor een project laat dit vraagstuk zien. Situatie Een plangebied van 475 .000 m2 wordt door een vergaderruimte huren schiphol grondexploitatiemaatschappij (GEM) verworven, bouw- en woonrijp gemaakt. De uitgeefbare gronden, totaal 73% van het plangebied, worden verkocht aan ontwikkelaars. Het project neemt 10 jaar in beslag. De GEM financiert de grondexploitatie op basis van projectfinanciering. Een bank is bereid op basis van een Project Life Cover Ratio (PLCR) te financieren van 1,4. De PLCR is de verhouding tussen de contante waarde van de resterende kasstromen van het project, gedeeld door de uitstaande schuld. Voor de berekening van vergaderruimte huren leeuwarden de contante waarde is de discontovoet van belang. Dat is de rente op de lening. Een PLCR van 1 ,4 betekent dat de bovengenoemde contante waarde minimaal 1 ,4 keer de uitstaande lening is. En andere term die bij projectfinanciering wordt gebruikt is de borrowing base: dit is bovengenoemde contante waarde van de resterende kasstromen gedeeld door de PLCR. Verder bedingt de financier een Loan Cost Ratio (LCR) van 0,9. Dit betekent dat het te financieren bedrag (bij een negatieve netto kasstroom) maximaal 90% is van de investering op dat moment. Tenslotte bedingt de bank een cash sweep: alle positieve vergaderruimte huren groningen kasstromen worden eerst ingezet voor het voldoen van schuldverplichtingen (rente en aflossingen). Pas als de schuld volledig is afgelost kan dividend op eigen vermogen worden uitgekeerd. Uitgangspunten Kosten grondexploitatie – Verwervingen: € 22.005.380 – Ontwikkelkosten: € 4.846.457 – Bouw- en woonrijp maken: € 23.3 54.952 – Te betalen aan de gemeente: € 2.764.014 – Onvoorzien: € 2.916.720 – AK: € 570.000 – Kostenstijging: 2,0% per jaar HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 289 Grondopbrengsten – Bruto plangebied: 475 .000 m2 – Uitgeefbaar: 73% van het bruto plangebied – Uitgifte prijs per m2 uitgeefbaar: € 1 90 – Stijging opbrengsten/uitgifteprijzen: 2,0% per jaar Financiering – Voor berekening WACC: percentage vreemd vermogen: 80% – Rendementseis eigen vermogen: 1 5,0%

De rendementseis

De rendementseis die men gebruikt om een contante waarde berekening te maken is een belangrijke parameter. In de rendementseis is het risico van de investering verwerkt, veelal als een risico-opslag op een risicovrije voet. Over de bepaling van die risico-opslag zijn boeken vergaderruimte huren amsterdam vol geschreven. Het is een belangrijk onderwerp in de economie. Het CAPM (Capita! Asset Pricing Model) is een van de ontwikkelde modellen. Dit model staat ter discussie. Over de toepasbaarheid van dit model op directe vastgoedbeleggingen bestaan twijfels. Een andere manier om de rendementseis te bepalen is om bij een risicovrije rentevoet vergaderruimte huren schiphol (over het algemeen het rendement op 10-jaars staatsleningen) een risicocomponent op te tellen. Hoe hoog die opslag moet zijn is dan het resultaat van subjectieve inschatting of gewoon gebaseerd op common practice of market evidence. Een rendementseis geldt ex-ante, is min of meer subjectief en daarom niet sluitend theoretisch vast te stellen. Het rendement zelf is ex-post en kan wel berekend worden. In dit vraagstuk vergaderruimte huren leeuwarden doen wij een poging om op een min of meer rationele manier de risico-opslag te bepalen. Situatie Een Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij (hierna af te korten tot POM) heeft een bedrijfspand nodig voor startende bedrijven. De POM is bereid om een huurcontract voor een periode van 20 jaar aan te gaan. De POM nodigt beleggers uit om, gegeven de eisen die aan het bedrijfspand worden gesteld, een aanbieding te doen. De POM kondigt verder aan dat zij de aanbiedingen zal baseren op de gunstigste huur en de gunstigste boetebepaling voor vergaderruimte huren groningen het geval de POM het huurcontract voortijdig wil beëindigen. Uitgangspunten – Oppervlakte bedrijfspand: 5.000 m2 VVO – Investering: € 1 2.000.000 VON – Huurgroei (= inflatie): 2,0% per jaar Uitgangspunten belegger – Raming exploitatiekosten: € 1 50.000 per jaar in het eerste jaar – Stijging exploitatiekosten: 2,0% per jaar – IRR: 8,0% bij normaal scenario – Restwaarde na 20 jaar: € 10.000.000 – IRR: 6,8% bij negatief scenario – ‘Veilige’ restwaarde na 20 jaar: € 0

Huisvestingsbeslissingen

Een Corporate Real Estate Manager en ook Directies Huisvesting van overheidsdiensten worden vergaderruimte huren amsterdam voortdurend geconfronteerd met huisvestingsbeslissingen. Hoewel deze beslissingen op verschillende gronden genomen kunnen worden, is een economische benadering van een dergelijk beslissing van belang. Dit vraagstuk laat in een eenvoudige casus zien wat de consequenties van beslissingen vanuit financieel perspectief kunnen zijn. Situatie U bent vergaderruimte huren schiphol Corporate Real Estate Manager van een bedrijf. Voor een pand dat uw bedrijf nu in gebruik en eigendom heeft, zijn 3 opties mogelijk: 1. Een betrekkelijk eenvoudige opknapbeurt maar als gevolg wel relatief hoge exploitatielasten en een beperkte restwaarde; 2. Een grondige renovatie waarmee op vergaderruimte huren leeuwarden termijn exploitatiekosten kunnen worden bespaard en een betere restwaarde te realiseren is; 3. Het pand verkopen en een ander pand aanhuren. Uitgangspunten – Huidige waarde gebouw: € 5.000.000 k.k – Boekwaarde: € 2.000.000 – Rendementseis: 10,0% – Factor k.k.: 8,0% Optie 1 – Eenvoudige opknapbeurt: € 500.000 – Waardestijging: 0,0% per jaar – Exploitatiekosten: € 50.000 per jaar in jaar 1 – Exploitatiekosten stijging: 4,0% per jaar Optie 2 – Grote renovatiekosten: € 2.000.000 – Geschatte waarde k.k. na 10 jaar: € 9.000.000 – vergaderruimte huren groningen Exploitatiekosten: € 25.000 per jaar in jaar 1 – Exploitatiekosten stijging: 4,0% per jaar Optie 3 – Huur: € 125 per m2 VVO per jaar in jaar 1 – Huurstijging: 3,0% per jaar – Exploitatiekosten: ten laste van de verhuurder – Verhuiskosten (eenmalig): € 250.000 – VVO: 4.000 m2 HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 233 Vragen A l. Over welke beschouwingsperiode moet u de drie opties vergelijken? 2. Welke oplossing is financieel gezien het gunstigste? B Bereken de kostprijsdekkende huur voor optie l, zowel in totaal als per m2 VVO C In de berekening bij B moet u de huidige marktwaarde van het pand meenemen. Waarom?

Uitgangspunten Ontwikkelingskosten

Situatie Een belegger kan voor een periode van 40 jaar een woning gaan exploiteren. Uitgangspunten Ontwikkelingskosten: € 90.000, bouwtijd = 0 (op beslismoment van de belegger is de woning gereed) Exit yield: 9,0%, restwaarde methodiek Factor k.k.: 9,0% Huur: € 600 per maand, betaling flexplek huren amsterdam begin maand Huurstijging jaar 1 t/m 10: 2,0% per jaar Huurstijging jaar 11 t/m 40: 1,5% per jaar Leegstand: 2,0% per jaar (gemiddelde portefeuille leegstand) Exploitatiekosten: € 500 per woning in jaar 1 Exploitatiekostenstijging: 2,0% per jaar Groot onderhoud: 20,0% van de geïndexeerde flexplek huren schiphol ontwikkelingskosten eind jaar 20 Rendementseis: 8,0% Verder geldt 1. Alle betalingen vinden aan het einde van een jaar plaats; 2. Ontwikkelingskosten zijn gedefinieerd als alle kosten: aanneemsom, afkoop prijsstijgingen, kosten voor architect constructeur, bouwrente, algemene kosten, winst en risico, etc. Vragen: A Herleid de huurbetalingen tot een eindejaars huur. (Zie vraagstuk 1 .00 vraag H4). Wat is de herleide eindejaars huur in jaar 1? B Wat kan de belegger financieel flexplek huren leeuwarden gezien nu maximaal investeren? C Wat kan de belegger dan nu voor de grond betalen? Achtergrond Beleggen in een object is hetzelfde als sparen met een spaarbankboekje: MEN HEEFT GELD. Rente is een opbrengst: je berekent primair de IRR. Projectontwikkelingen of grondexploitaties zijn te flexplek huren groningen vergelijken met een rekening courant: MEN HEEFT GELD NODIG. Rente is een kostenfactor: Je berekent primair de netto winstmarge. Situatie U investeert € 1 .000.000 in een pand. Uitgangspunten – Investering: € 1 .000.000 – Waarde grond onder object: € 200.000 – U koopt tegen een NAR van: 6,0% – De netto inkomstenstijging: 2,0% (is inflatie) – Rendementseis: 8,0% – Exploitatieperiode: 20 jaar Verder geldt 1. We nemen aan dat de ten behoeve van het NAR gebruikte exploitatiekosten ook daadwerkelijk optreden en dat deze kosten jaarlijks stijgen met de inflatie. Vragen A Laat zien dat de waardestijging bij de gegeven rendementseis 2% moet zijn. Stelling: Als u koopt tegen een NAR van 6% en de rendementseis is 8% dan moet de waarde stijgen met 8 % – 6 % = 2 % .

De ratio Initia

De term Dt in de volgende vergelijking kan staan voor de uitstaande schuld op tijdstip t. Dat impliceert flexplek huren amsterdam dat de schuld op dat moment afgelost kan en mag worden. De term Dt wordt daarom ook wel geschreven als de contante waarde van de toekomstige flexplek huren schiphol aflossingsverplichtingen (DS) tegen de rente op de lening (rn) zoals weergegeven in: HOOFDSTUK 6 – SPECIALE ONDERWERPEN 1 71 Ook voor de LLCR en de PLCR wordt een gemiddelde of een minimum waarde gebruikt. Voor de LLCR wordt een minimum waarde aangehouden van 1,5 voor projecten met een beperkt risico. Voor projecten met een zeer hoog risico kan de LLCR oplopen tot 2,0 of zelfs 2,75. Hoewel de PLCR de kasstromen over een lange periode in beschouwing neemt, is het niet zo dat de geëiste PLCR lager is dan LLCR. Door een verhoogd risico over een langere periode en de kans op nabetalingen aan het eind van het project is de geëiste PLCR minstens gelijk aan de LLCR en vaak hoger. Een LLCR kleiner dan 1 kan mogelijk nog opgevangen flexplek huren leeuwarden worden uit het project. Bij een PLCR van kleiner dan 1 is dit niet meer mogelijk. Cash Flow Available for Debt Services (CADS) Hierboven zijn we steeds uitgegaan van de netto vrije kasstroom van een project. Voor de berekening van kengetallen van een senior debt kunnen we deze kasstroom gebruiken. Voor flexplek huren groningen achtergestelde leningen is het echter relevant hoeveel van de kasstroom nog beschikbaar is nadat aan de schuldverplichtingen van de eerste leningen is voldaan. De CADS wordt dan gebruikt in plaats van de totale netto vrije kasstroom (NCF). Voor een senior debt is de CADS gelijk aan de netto kasstroom. Loan-to-Value (LTV) De LTV is de maximale verhouding tussen het geïnvesteerde vreemde vermogen (VV1) en de marktwaarde van de onderpanden. In het meeste gunstig geval is die waarde gelijk aan het totaal geïnvesteerde vermogen (VV1 plus EV1) in een tijdvak. De ratio Initia! Loan-to-Value (ILTV) geeft die verhouding weer aan het begin van een lening. marktwaarde0 VVa + EVa De marktwaarde van de onderpanden kan variëren. Op het moment dat de waarde van het onderpand daalt, stijgt de LTV en zijn de verliezen voor de aandeelhouders. Voor de marktwaarde kunnen we ook de DCF-waarde op tijdstip t nemen: de resterende kasstromen contant gemaakt tegen de rendementseis. De LTV kan sterk variëren over de looptijd van de lening. Bij 100% financiering is de LTV gelijk aan 1. Geldverstrekkers zullen eisen stellen aan de afbouw van de LTV en aflossingsverplichtingen om de LTV gedurende een bepaalde periode terug te brengen tot een lagere waarde om zo hun risico te verkleinen

De intrinsieke waarde

Een optie wordt alleen uitgeoefend als de intrinsieke waarde positief is. Op dat moment heeft een optienemer de volgende mogelijkheden: hij wacht (bij een Amerikaanse optie) of hij oefent de optie uit. Als de flexplek huren amsterdam intrinsieke waarde aan het eind van de optieperiode nul is, laat de optienemer de optie verlopen. Zijn winst (of verlies) is het verschil tussen de contante waarde van intrinsieke waarde bij uitoefenen en de premie die hij betaalde bij aanvang. Bij het niet uitoefenen van een optie verliest hij maximaal de betaalde flexplek huren schiphol optiepremie. Uiteraard moet daar wel het aspect tijd en rente in meegenomen worden: de premie wordt immers bij aanvang betaald en de uitoefenprijs op een later tijdstip. Voor het berekenen van de waarde van een optie zijn meerder modellen beschikbaar. Er is de wiskundige benadering waarbij gerekend wordt met redelijk complexe partiële differentiaal vergelijkingen. De meeste bekende is de Black-Scholes vergelijking. Die flexplek huren leeuwarden vergelijking heeft beperkingen. Zo is deze vergelijking alleen van toepassing op Europese opties en veronderstelt de vergelijking dat de volatiliteit gedurende de optieperiode constant is. Het voordeel van de wiskundige benadering is dat zij continu rekenen mogelijk maakt: we hoeven de optieperiode niet in discrete tijdvakken te verdelen. Nadeel is dat flexplek huren groningen deze benadering voor nietwiskundigen een black-box is. Deze wiskundige benaderingen behandelen wij niet verder. In deze paragraaf zullen we de binomiale benadering gebruiken. Deze benadering is gebaseerd op het uitwerken van een boomdiagram in bepaalde tij dvakken. In figuur 6.5 staat een voorbeeld van een dergelijk diagram over 2 tijdvakken. Het diagram geeft de mogelijke ontwikkeling van de achterliggende waarde (S) weer. Per tijdvak kan die zich met een opwaartse factor (u) of een neerwaartse factor ( d) ontwikkelen. Het tijdvak kan een jaar of een maand betreffen. Het aantal tijdvakken kan zeer groot zijn. Hoe kleiner de tijdvakken, hoe meer de partiële differentiaal vergelijking wordt benaderd. De kern van de berekening van de waarde van een optie is de risico-neutrale benadering. Stel dat we kunnen kiezen tussen een bedrag van 40 nu of het gooien van een munt waarbij we bij kop 100 krijgen en anders niets. De kans op 100 is dan 50% evenals de kans op 0. Een risicomijdend persoon zal kiezen voor 40 nu. Een risicozoekend persoon neemt altijd de gok. Een risiconeutraal persoon maakt het niet uit zolang de verwachtingswaarde (0,5 keer 1 00 en 0, 5 keer 0 is 50) en de huidige waarde (50) hetzelfde zijn. In een risiconeutrale wereld kunnen we de risicovrije rentevoet hanteren. Dit principe wordt bij optie waardering toegepast. HOOFDSTUK 6 – SPECIALE ONDERWERPEN 149 De risicovolle kasstroom wordt risiconeutraal gemaakt door de kasstromen met een risico neutrale kans (risk-neutra! probability) te corrigeren en vervolgens te waarderen. In figuur 6.6 werken we dit uit voor een periode van l jaar. Gegeven is de huidige prijs van de achterliggende waarde (So), een opwaartse factor (u) in die periode en een neerwaartse factor (d) en de risicovrije rentevoet (rf). Wat moet nu de risk-neutra! probability (p) zijn?

Methode voor de grondwaarde

Een derde methode voor de grondwaarde is het gebruiken van een vaste grondprijs per vierkante meter of per eenheid. Een vaste grondprijs kan het resultaat van onderhandelingen zijn. Daarbinnen geldt het principe dat de waarde van de grond niet per definitie de prijs is analoog aan het verschil tussen DCF-waarde en prijs op basis van BAR zoals dat flexplek huren amsterdam in hoofdstuk 3 aan de orde kwam. Deze methode wordt vooral toegepast bij vastgoed dat, gegeven de berekeningsmethodiek van de waarde van het vastgoed, een negatieve residuele flexplek huren schiphol grondwaarde heeft. Dit geldt bijvoorbeeld voor sociale woningbouw, voor gebouwd parkeren en mogelijk voor maatschappelijk vastgoed. Veel grondeigenaren hanteren voor deze categorieën vastgoed een (al dan niet gedifferentieerde) vaste grondprijs. Voor sociale woningbouw wordt deze prijs vaak aangeduid met de sociale grondprijs. Een vaste grondprijs heeft niet altijd een relatie met de waarde van het vastgoed en is daarom fundamenteel anders dan de residuele benadering. 5.5 Grondprijs: kostprijsbenadering Een methodiek die nog maar beperkt wordt toegepast is de kostprijsbenadering: de grondprijs is gelijk aan de productiekosten van de grond. Deze flexplek huren leeuwarden benadering houdt geen rekening met het verschil tussen de verkoopprijs en kostprijs van een product. Deze methode wordt voornamelijk nog gebruikt om een ondergrens voor sociale, vaste grondprijzen vast te stellen. 5.6 De grondwaarde in de grondexploitatie In de traditionele planeconomie wordt de relatie flexplek huren groningen tussen de residuele grondwaarde en parameters als de indexen voor opbrengsten en kosten in de tijd losgelaten. De planeconoom vraagt bij de afdeling uitgifte de huidige grondwaardes op en past een index toe op die grondwaarde om de grondwaarde op tijdstip t te berekenen. Daarmee wordt de gevoeligheid van de grondwaarde voor gedifferentieerde prijsontwikkelingen mogelijk niet zichtbaar. Op elk tijdstip de residuele berekening uitvoeren om de grondwaarde op het moment van uitgifte te bepalen is mogelijk maar niet altijd makkelijk. Er is echter een benadering die het op een eenvoudige manier mogelijk maakt de grondwaarde in de tijd te berekenen door gebruik te maken van relatie tussen de index voor opbrengsten (zoals huur ofVON-prijzen), de index voor de kosten (zoals bouwkosten), de huidige grondwaarde en de huidige grondquote. Daarvoor hebben we de volgende gegevens per vastgoedtype nodig: de grondquote bij oplevering (GQ0) en de grondwaarde bij oplevering (GWo), een index voor de opbrengsten (io) en een index voor de kosten (ik)· Verder is gegeven de financieringsrente voor de grondaankoop (r) en de bouwtijd uitgedrukt in jaren (bt). We gebruiken de volgende vergelijking om de grondwaarde op tijdstip t (GWt) te berekenen.

Kantoor huren of bedrijfsruimte huren