Het IBV-helpbestand

Essentieel voor het efficiënt en effectief werken met IBV is de inrichting van de klantafhankelijke bestanden. In de klantafhankelijke bestanden wordt de inrichting van de data vormgegeven, waaronder bouwdelen, gebreken, classificaties met betrekking tot bijvoorbeeld GGA/PVE-1 (hoofdgroep, subgroep, aspect en wegingsfactor), bestedingen, kostenplaatsen, financiële codes, planmatigheden, standaardregels, opslagen, vakgroepen en tarieven. Door middel van de ingegeven coderingen en/of omschrijvingen zijn alle goedkoop kantoor huren amsterdam bovengenoemde aspecten in de verschillende modules op te roepen. De inrichting van de klantafhankelijke bestanden wordt in het programma aan de hand van de instructiekaarten stapsgewijs behandeld. De instructiekaarten worden per module geleverd, en behandelen – op volgorde van het cyclische proces – het aanmaken en/of verwerken van data, zoals goedkoop kantoor huren schiphol bijvoorbeeld het aanmaken van meetkaarten, objectregels of werkclusters. Ook wordt uitgebreid stilgestaan bij het aanpassen, wijzigen, muteren en verwijderen van deze data. Vervolgens wordt ingegaan op het genereren van overzichten en uitdraaien, inclusief de in te geven selectiemogelijkheden. IBV-helpbestand Het softwareprogramma IBV geeft u de beschikking over het IBV-helpbestand, dat echter nog grotendeels in ontwikkeling is. Het is de bedoeling dat hier de functies van de aanwezige modules per niveau en discipline op een goedkoop kantoor huren leeuwarden bondige wijze worden beschreven. Tevens moet hier een gebruiksaanwijzing te vinden zijn voor onder meer de buttons, het maken van selecties, het uitdraaien van lijsten, een verklaring van gebruikte termen en de werking van de werkbalk. Het IBV-helpbestand zal uiteindelijk ook een beschrijving van de goedkoop kantoor huren groningen wijzigingen per uitgebrachte versie bevatten, alsmede een uitgebreide beschrijving van de producten en diensten die PVM u kan aanbieden. 452 BIJLAGE 4 VASTGOEDMANAGEMENTINFORMATIESYSTEEM INTEGRAAL BEHEER VAN VASTGOED (!BV) Het IBV-helpbestand dient als ondersteuning tijdens het werken binnen IBV. Bij problemen waarop dit bestand geen antwoord heeft kunt u altijd de IBV-instructiekaarten raadplegen of contact opnemen met de betreffende contactpersoon binnen VG24.

VKM-nalooplijst organisaties

 

VKM-naloopl ijst organisaties Deze naloopl ijst geeft een opsomming van aspecten voor het opstellen van een Programma van Eisen of een goedkoop kantoor huren amsterdam Gebouw in GebruikAnalyse en het vaststellen van de bijbehorende projectprocedure voor gebouwen. De nalooplijst is bedoeld om te worden toegepast bij het beoordelen van gebouwen in gebruik of bij het (her)ontwikkelen van gebouwen, vanaf de initiatieffase, gevolgd door de vaststelling van het huisvestingsprobleem of de noodzaak van huisvesting, tot en met de uitvoering van het project. Aandachtspunten uit de goedkoop kantoor huren schiphol nalooplijst worden gehangen aan te onderscheiden ruimten. Hiervoor kan men kiezen: a) afgebakend grondvlak en of bouwkundige opstal als geheel; b) te onderscheiden ruimtetypen; c) te onderscheiden ruimten of in combinatie daarvan afhankelijk van de vraagstelling. De opgenomen aspecten geven een aanwijzing bij het beoordelen van gebouwen of bij het opstellen van een Programma van Eisen. 0 HUISVESTINGSVISIE De huisvestingsvisie is gebaseerd op een toekomstverkenning van de organisatie en een organisatieanalyse van de organisatie in het kader voor het opstellen van een goedkoop kantoor huren leeuwarden huisvestingsvisie. De huisvestingsvisie is gericht op het realiseren van de beoogde beleving en waardering van belanghebbenden met betrekking van de huisvesting op het vooraf afgesproken moment en de daarbij bedachte gebruiksduur tegen aanvaardbare kosten. 0.1 Toekomstverkenning van de organisatie Stappenplan toekomstverkenning van de organisatie voor het ontwikkelen van een huisvestingsvisie: A) Bepalen van beleidsagenda – opstellen ruwe a priori-lijst – SWOT-analyse (sterkten en zwakten – kansen en bedreigingen) en of diepte-interviews – B) Beleidsomgeving – in kaart brengen van actoren en factoren. – C) Identificeer alle mogelijke trends die goedkoop kantoor huren groningen impact hebben op of in relatie tot de organisatie en huisvesting: hoe ontwikkelt de organisatie zich in de komende … jaar (25 jaar) en daaraan gekoppeld de huisvesting? – D) Groepeer deze trends in een bescheiden aantal clusters van megatrends en driving farces, waarbij trends en farces binnen de clusters intern consistent zijn en buiten de clusters voldoende van elkaar verschillen. – E) Bediscussieer elke megatrend of driving force vanuit drie vragen: 1) hoe groot is hun impact op de organisatie en huisvesting. 2) hoe onzeker is hun ontwikkeling en 3) welke discontinuïteiten of trendbreuken kan elke megatrend of force leveren? – F) Isoleer de twee meest belangrijke trends of driving farces in termen van impact en onzekerheid. – G) Gebruik deze twee om verschillende toekomsten te creëren. – H) Ontwikkel een portfolio van nieuwe businessconcepten waarmee we als organisatie m.b.t. huisvesting binnen de diverse scenario’s kunnen overleven. 0.2 Organisatieanalyse Stappenplan organisatieanalyse: Uitgaande van de kernwaarden – A) Functie van de organisatie, productie (input, bewerking, output en outcome – beleving en waardering) en – B) strategie, cultuur, management en personeel van de organisatie – C) Structuur van de ;:: actoren (interne en externe relaties – klanten, medewerkers, overheid , leveranciers, enz. I � onderneming – per afdeling aan te geven: functie van de afdeling, aantal FTE’s, aantal E; werkplekken, structuur van de afdeling, systemen in gebruik op de afdeling en relatie van “‘ de afdeling met andere afdelingen – D) Organisatie spiegelt zich aan organisatie X, Y, Z . .. – Beschrijving van de organisatie – input voor het opstellen van het opstellen van een Programma van Eisen voor Instandhouding (PvE-1) – Relatieschema van de organisatie waarin de afzonderlijke afdelingen zijn afgebeeld – input voor het opstellen van een vlekkenplan/plattegronden/huisvestingsschema 0.3 Beleving en waardering van de huisvesting. Waarde van de huisvesting voor belanghebbenden: Bezoeker, Invulling van de vraag, behandeling en afhandeling (er is in de buurt geen betere plek te vinden voor invulling van de vraag, zorg en afhandeling. Gedurende het verblijf in het gebouw wordt de bezoeker gestut in zijn gemoedtoestand. – (autonomie – privacy en veiligheid) Organisatie/personeel Aantrekkelijke werkplek – gebouw is goed voor PR en imago (commercieel vermogen) ;; “‘ ëi 0 “‘ 0 ” � ,… ::; “‘ ::; � Goede plek om samen te werken (sociaal vermogen) < Inspirerende plek om te leren (denkvermogen) g Economische aantrekkelijke plek (goedkope huisvesting en huisvesting I “‘ behoudt zijn waarden) (materieel vermogen) � Mate van aanpasbaarheid, groei – krimp en veranderbaarheid Cl Omgeving/buurt/stad/regio/enz. � Gewenst object voor omgeving/Markt/cultuur/ecologisch (maatschappelijk v; draagvlak – licence to operate

Conclusies en praktijkvoorbeelden

Conclusies en praktijkvoorbeelden De architect bestuurt het fysieke ontwerp van het bedrijfsgebouw. De manager 389 1 1.5 VASTGOEDMANAGEMENT bestuurt de organisatie. Omdat ontwerp en organisatie elkaar wederzijds beïnvloeden, leidt een betere afstemming tussen ontwerp dan wel architect en organisatie dan wel manager tot een betere besturing van de organisatie. De relaties tussen ontwerp en organisatie lopen langs vier lijnen: 1. organisatiestructuur: een architect kan met het fysieke ontwerp de manager van dienst zijn, goedkoop kantoor huren amsterdam en dat komt de verdeling van de verschillende taken in bedrijven en de coördinatie en integratie van de taken ten goede; 2. technologie: het fysieke ontwerp kan leiden tot een reductie van de behoefte aan coördinatie en management in het productieproces; 3. bedrijfscultuur: de goedkoop kantoor huren schiphol manager kan via de bedrijfshuisvesting invloed uitoefenen op de bedrijfscultuur, door de uitwerking van de bedrijfshuisvesting op het personeel en het imago van het bedrijf; 4. marktpartijen: een manager kan het interieur en exterieur van de bedrijfshuisvesting inzetten om een concurrentievoordeel te behalen. Een grotere samenwerking tussen architect en manager is goedkoop kantoor huren leeuwarden daarom wenselijk. Het kan leiden tot een betere synergie tussen gebouw en (het managen van de) organisatie. Enkele praktijkvoorbeelden: 390 Interpol is Verzekeringsmaatschappij Interpolis uit Tilburg is bekend vanwege haar hoofdkan toor. Niet omdat het zo’n markant ontwerp is of omdat het gebouw Tilburg zo opfleurt, maar omdat de werknemers er geen vaste werkplek hebben. “Telewerken goedkoop kantoor huren groningen kennen we bij Interpolis al langer, maar in 1 996 kwam het pas echt goed van de grond. Dat had alles te maken met Piet van Schijndel, onze directievoorzitter. Van Schijndel is iemand die veel belang hecht aan de kwaliteit van leven van zijn werknemers. Onze insteek is dat iedereen zelf moet kunnen kiezen hoe en waar hij werkt, al naar gelang de behoefte van het moment. Dat is het flexibele kantoorconcept.” Dit komt in het gebouw als volgt tot uiting. Iedere werknemer heeft een draadloos telefoontoestel; persoonlijke spullen kunnen opgeborgen worden in een locker met een pincode. Verspreid door het gebouw bevinden zich verschillende soorten werkplekken. Wie een bespreking heeft gaat naar een van de grote vergaderkamers, telefoneren kan in een van de lounges met leren banken. Geconcentreerd werken gebeurt in de cockpits, geluiddichte kamertjes met een PC en eenvoudig op de juiste hoogte in te stellen meubilair. Even inloggen (de server herkent de werknemer automatisch) en het vertrouwde bureaublad met persoonlijke mappen verschijnt. Voor haastige spoed zijn er stabureautjes waar snel e-mails of documentatie opgehaald kunnen worden. Het summum van flexibiliteit derhalve.

HUISVESTINGSMANAGEMENT

Elders in dit boek is beschreven dat de verzadigingsfase en teruggangsfase doorgaans de kritieke exploitatiefasen van een gebouw zijn. Vastgoed heeft een lange technische levensduur. De economische levensduur is korter dan de technische levensduur. Het wordt problematisch wanneer de huisvesting eerder dan gepland moet worden gesloopt of aangepast. Zet de teruggangsfase eerder in dan het moment waarop het gebouw is afgeschreven, dan leidt dit tot inhaalafschrijvingen. Hierdoor wordt het resultaat van de organisatie nadelig beïnvloed. In figuur 1 1-5 is het verloop van verslechterende huisvesting schematisch weergegeven. Centraal staat de invloed van de verslechterende huisvesting op de kwaliteit van het vastgoed, de goedkoop kantoor huren amsterdam tevredenheid van de gebruikers en de financiële prestaties van de organisatie. Bij een verslechterende huisvesting treden vaak gelijktijdig vier elkaar versterkende effecten op. Om de kosten te drukken wordt dikwijls op de onderhoudskosten en investeringen in de goedkoop kantoor huren schiphol huisvesting bezuinigd, en daalt langzamerhand de kwaliteit van de huisvesting. Uiteindelijk kan dit leiden tot een toename van het aantal klachten onder de gebruikers van die huisvesting (spiraal A). Hierdoor wordt spiraal B in gang gezet. De ontevredenheid van de gebruikers uit zich in een dalende huisvestingssatisfactie en een toename van het aantal klachten. Dit goedkoop kantoor huren leeuwarden kan betekenen dat de primaire processen in de organisatie onder druk komen te staan. In de praktijk neemt ook het ziekteverzuim vaak toe. Als gevolg van de dalende kwaliteit en huisvestingssatisfactie zal de 372 HUISVESTINGSMANAGEMENT 1 1.3 gebruikersvergoeding onder druk komen te staan, en dit leidt tot dalende inkomsten bij de stafafdeling huisvesting. Dit zet spiraal D in werking. Als gevolg goedkoop kantoor huren groningen van de dalende opbrengsten zal er moeten worden bezuinigd. In de praktijk betekent dit dikwijls dat noodzakelijke investeringen worden uitgesteld en het onderhoudsbudget wordt verlaagd. Spiraal A krijgt zo een nieuwe impuls, waardoor een vicieuze cirkel ontstaat.

De vastgoedorganisatie

Tijdens de inspectie is geconstateerd dat 28 bouwdelen niet zijn genoteerd (6,9%). Daarnaast zijn 17 bouwdelen ( 4,2%) opgevoerd, inclusief gebreken die auditor niet heeft kunnen constateren. Aan de aanwezige bouwdelen zijn 372 gebreken geconstateerd door auditor. De vastgoedorganisatie had in totaal 237 gebreken genoteerd. Bij een business center amsterdam audit van meerjarenbeheerplannen gaat het er in eerste instantie om aan te geven in welke mate de uitgevoerde technische inspecties en opgebouwde meerjarenbeheerplannen consistent en betrouwbaar zijn binnen de afgesproken kaders. In een vervolgstadium kan worden gekeken of de realisatie van deze plannen de gewenste kwaliteit oplevert. 1 0.2 Kennismanagement Succesvol vastgoedmanagement kan enkel duurzaam zijn wanneer vastgoedvraagstukken op een integrale en systematische wijze worden aangepakt. Om business center schiphol dit te kunnen doen is het van belang te beschikken over actuele informatie, teneinde met alle 355 10.3 VASTGOEDMANAGEMENT betrokkenen snel en gericht te kunnen communiceren. De vastgoedmanager heeft daarom behoefte aan een vastgoedmanagementinformatiesysteem, dat hem tijdig van de juiste managementinformatie voorziet. Op elk niveau en tijdens iedere fase van het vastgoedmanagement. Voegen we deze behoefte aan een vastgoedmanagementinformatiesysteem toe aan het tot nu toe opgebouwde beeld van het vastgoedmanagement, dan ontstaat het volgende totaalbeeld. Figuur 1 0-8 Vastgoedmanagement: een generiek model Vastgoedmanagement is een complex vakgebied. Er zitten veel verschillende aspecten aan vast, onder meer afhankelijk van de fasen waarin het vastgoedmanagementproces zich bevindt. Daarom hebben vastgoedmanagers bedrijfsruimte huren in leeuwarden vaak de behoefte aan een model dat als leidraad kan dienen voor hun handelen. Een model dat recht doet aan de belangrijkste aspecten van het vastgoedmanagement, maar dat tegelijkertijd vereenvoudigend werkt. Een generiek model dus, waarmee de vastgoedmanager in staat kantoorruimte te huur in groningen is tot snelle en concrete adviezen te komen. In deze paragraaf presenteren we het totale vastgoedmanagementmodel. Elders gaan we dieper in op de specifieke behoeften van een vastgoedmanagementinformatiesysteem.

De managementcyclus

De managementcyclus is van toepassing op alle managementniveaus – strategisch, tactisch en operationeel – van de organisatie, alsmede op alle aspecten – commercieel, functioneel, technisch, financieel, organisatorisch, milieu, energie, enz. – waar de vastgoedmanager rekening mee moet houden om het vastgoed effectief en efficiënt te managen. In figuur 1 0-2 is dit in beeld gebracht. Voor de duurzame oplossing van een probleem – dit kan ook een probleem buiten het vastgoedmanagement zijn – dient 338 MANAGEMENTCYCLUS 10 men deze fasen continu te doorlopen. Daarbij moet worden bedacht dat de fasen niet op zichzelf staan, maar elkaar continu opvolgen. Het is een cyclisch proces dat zich steeds herhaalt. Immers, kantoor huren amsterdam wanneer in een bepaalde fase nieuwe problemen worden geconstateerd, dan belandt men weer in de eerste fase (act) en wordt het hele proces opnieuw doorlopen. Vastgoedmanagement maakt dus deel uit van een zich continu kantoor huren schiphol herhalend proces. Figuur 10-2 Managementcyclus: managementniveaus en aspecten, De starre karakteristieken van het vastgoed maken vastgoedmanagement tot een complexe aangelegenheid. Vastgoed wordt gekenmerkt bedrijfsruimte huren in leeuwarden door de volgende eigenschappen: hoge investeringsuitgaven; hoge periodieke kosten; illiquiditeit; managementintensief; niet verplaatsbaar (immobiliteit); inflexibel; lange technische levensduur; kortere economische levensduur. Deze eigenschappen maken kantoorruimte te huur in groningen vastgoedmanagement moeilijk. Vastgoedmanagement vraagt vaak om dynamiek en veranderingen, die zich moeilijk in het weerbarstige en starre vastgoed laten realiseren. Voor vastgoedmanagement zijn daarom goede sturingselementen vereist, die worden ondersteund door een efficiënte en effectieve informatievoorziening. 339 10.1 VASTG

De oorzaken van de prijs- en efficientieverschillen

Bijzonderheden die tijdens de uitvoering naar voren zijn gekomen, zijn genoteerd door de opzichter in zijn zogenaamde dagboek en op de werkbonnen onder ‘opmerkingen’. Met behulp van deze documenten kunnen de oorzaken van de prijs- en efficientieverschillen worden geanalyseerd. Aantekeningen van de opzichter en de resultaten van het uitvoeringspakket vormen dus de basis om het oorspronkelijke inspectierapport aan te vullen en het invoerdocument meerjarenbegroting bij te stellen = actualiseren. Voor het opstellen en actualiseren van de meerjarenbegroting verwijs ik naar hoofdstuk 6. 9.3. 12 Vastgoeddossier Het is belangrijk dat de technisch vastgoedmanager over een vastgoeddossier beschikt, een handboek voor het gebruik van gebouwen, waarin draaiboeken zijn opgenomen met informatie over alle uitvoerende partijen die beschikbaar zijn bij het verhelpen 324 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.4 van klachten. Daarnaast dient het draaiboek ook nuttige informatie te bevatten voor het oplossen kantoor huren amsterdam van calamiteiten, bijvoorbeeld hoe te handelen bij blikseminslag, brand, inbraak, overstroming, de handmatige bediening van elektrisch aangedreven deuren bij uitval kantoor huren schiphol van de spanning, enz. Bij het verhelpen van klachten wordt veelal met vaste partijen gewerkt die bij voorkeur een 24-uurservice kunnen bieden. 9.4 Onderhoud op basis van prestatiecontracten Ten gevolge van de technologische ontwikkelingen in de afgelopen jaren zijn met name de installaties in grote gebouwen in complexiteit toegenomen. Het doen functioneren en bedrijfsruimte huren in leeuwarden onderhouden van technische installaties was, vanwege de complexiteit, niet meer te doen door de eigen dienst van vastgoedbedrijven. Wanneer gaat men over tot uitbesteding? Welke afwegingen moeten er worden gemaakt om tot een juiste keuze te komen? Uitbesteden is in principe het overdragen van een aantal werkzaamheden aan een ander dan de eigen kantoorruimte te huur in groningen organisatie. Wij beperken ons hier tot het uitbesteden van technische werkzaamheden. Het is niet mogelijk een standaardprocedure op te stellen waarmee het mogelijk zou zijn de juiste overweging te maken tussen het uitvoeren van werkzaamheden in eigen beheer dan wel over te gaan tot uitbesteding. De keuze is van te veel factoren afhankelijk. Soms is er geen keuze en moet men het werk uitbesteden aan de oorspronkelijke leverancier, wanneer deze bijzondere deskundigheid bezit. Dit kan nogal eens voorkomen bij ingewikkelde installaties. Dat deze hierdoor in een monopoliepositie verkeert, is voor de opdrachtgever nadelig en het is dan ook erg moeilijk de kosten in verhouding met de kwaliteit te beoordelen. Aangezien deze situatie voor de opdrachtgevers eerder uitzondering dan regel is, gaan wij op deze situatie niet verder in. Steeds meer zien wij dat de beheerder van specifieke gebouwen, zoals bankgebouwen en ziekenhuisinstellingen, de uitvoering van onderhoud gaat uitbesteden. Bleven de uit te besteden werkzaamheden in het begin beperkt tot het verhelpen van storingen en gebreken, in de jaren negentig zagen wij in toenemende mate dat ook preventieve onderhoudsactiviteiten uit effectieve en efficiënte overwegingen werden uitbesteed. Het risico van het uitgevoerde werk met betrekking tot prijs en kwaliteit bleef bij de eigenaar van het gebouw liggen.

De aannemingsovereenkomst

De aannemingsovereenkomst is een resultaatsverbintenis. De aannemer verplicht zich om het werk tot stand te brengen. De meest zuivere vorm van een resultaatverbintenis in de bouw betreft de zogenoemde turn-key-opdracht. Bij deze vorm verzorgt de aannemer zowel het ontwerp als de uitvoering. In deze gevallen is de aannemer volgens kantoor huren amsterdam de wet gehouden tot oplevering van een werk dat voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk vakwerk en daarboven beantwoordt aan de eventuele nadere kwaliteitseisen kantoor huren schiphol die de opdrachtgever bij verlening van de opdracht mocht hebben gesteld. Vaker komt het echter voor dat de opdrachtgever zorgt voor het ontwerp en dit ontwerp de aannemer laat uitvoeren. In dit geval is de aannemer tot niet meer gehouden dan tot uitvoering van het werk zoals dat op bestek en tekening staat aangegeven en – eventueel – door aanwijzingen van de bedrijfsruimte huren in leeuwarden directie nog nader wordt bepaald. In deze situatie heeft de aannemer immers geen volledige zeggenschap over de uiteindelijke kwaliteit van het op te richten bouwwerk, aangezien die kwaliteit mede afhankelijk zal zijn van de kwaliteit van het ontwerp, eventueel voorgeschreven materialen en onderaannemers, alsmede tijdens de uitvoering gegeven kantoorruimte te huur in groningen  aanwijzingen. Om te voorkomen dat de deskundige kennis van de aannemer verloren gaat tijdens het bouwproces heeft de aannemer wel een waarschuwingsplicht. Deze waarschuwingsplicht betekent dat de aannemer verplicht is te waarschuwen voor redelijkerwijs door hem als zodanig te onderkennen ontwerpfouten of onjuiste aanwijzingen. Verzuim van de waarschuwingsplicht door de aannemer maakt hem in beginsel schadeplichtig. Uit voorgaande blijkt dat het werk of het resultaat dat de aannemer dient te leveren tot in detail en op een eenduidige wijze moet worden omschreven. Alleen wanneer dit het geval is, zijn alle partijen in staat zich aan hun afspraken te houden. De UAV 1 989 biedt op dit punt uitkomst. Onder het werk wordt in de UAV 1 989 verstaan: ‘het uit te voeren werk of de te verrichten levering’. Het werk wordt in het bestek beschreven. Het bestek is gedefinieerd als: ‘de beschrijving van het werk, de daarbij behorende tekeningen, de voor het werk geldende voorwaarden, de nota van inlichtingen en het proces-verbaal van aanwijzing’. Het is de taak van het projectteam om in de voorbereidingsfase zorg te dragen voor de totstandkoming van het bestek. Het is hierbij niet uitgesloten dat er tegenstrijdigheden ontstaan in de verschillende onderdelen van het bestek. Wanneer men in de praktijk met tegenstrijdigheden in het bestek te maken krijgt hanteert de UAV 1 989 de volgende rangorde: 1. een nieuw geschreven of getekend document gaat voor een oud geschreven of getekend document. Dit impliceert dat het projectteam moet zorgen voor een goed beheer van de documenten voor en tijdens de uitvoering van het werk; 2. de beschrijving gaat voor de tekening. Dit impliceert dat voortdurend moet worden gekeken of de beschrijving wel overeenkomt met de tekeningen. In de praktijk is het immers zo dat het werk uiteindelijk door de bouwvakkers vanaf tekening wordt gerealiseerd; 3. een bijzondere regeling gaat boven een algemene regeling.

Het beschikbaar stellen van woonmilieus

Het is zaak altijd goed op te letten wat huurders en verhuurders met elkaar regelen. Neem bijvoorbeeld het geval Bos en Lommer in Amsterdam, waar kantoor huren amsterdam de winkels maandenlang onbereikbaar waren door een bouwfout. De huurbetaling stond stil, maar gevolgschades voor winkeliers zijn in de huurcontracten standaard uitgesloten. De huurders hoeven er dus niet op te kantoor huren schiphol rekenen dat verhuurders ooit aansprakelijkheid zullen aanvaarden voor alle gevolgschades. Het risico is voor verhuurders moeilijk te overzien en bovendien bijna niet te verzekeren. Afhankelijk van de economische situatie staan soms de huurders bedrijfsruimte huren in leeuwarden  en dan weer de verhuurders sterker. De vastgoedbeheerder weet dat een klein probleem voor een huurder al een reden kan zijn om de huur op te zeggen. Niet alleen de service van de beheerder en het gehuurde moeten goed zijn, maar ook de leefomgeving. In de gemeente Rotterdam adviseert kantoorruimte te huur in groningen de economische adviesraad ( EDER) om een zogenoemde Plintmakelaar te benoemen. Deze moet zorgen dat de ruimte op straatniveau – de plint – altijd is ingevuld, omdat dit het veiligheidsgevoel van omwonenden en passanten zou verhogen. Ook moet verantwoording ten aanzien van financiën worden afgelegd. Dit vraagt om een adequate administratie. 296 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9.1.1 Verhuur aan bedrijven en instellingen De hoofdlijnen van het vastgoedbeleid worden besproken aan de hand van door de huurder gestelde accenten en verstrekte informatie ten aanzien van optredende organisatieontwikkelingen bij bedrijven en instellingen. Informatiebronnen zijn hier bedrijfsplannen, jaarverslagen en advertenties. Het spreekt vanzelf dat het accountmanagement zo veel mogelijk op directieniveau insteekt en niet op het middenkader van de betreffende ondernemingen, omdat het vaak gaat om vertrouwelijke informatie. Het kan gaan over de totale ruimtebehoefte of optredende leegstand in het gebouw veroorzaakt door reorganisaties. Eventuele mogelijkheden die naar het oordeel van de relatiebeheerder kunnen worden benut om tot herschikking van ruimten over te gaan zullen worden besproken. Vooral het huurdersbelang hierin zal worden onderkend om eventueel optredende aanpassing en verhuiskosten te kunnen afwentelen. Ruimteproblemen kunnen worden opgelost door onderzoek te doen naar eventueel opgetreden verborgen leegstand of de logistieke processen in het gebouw. Het is een gezamenlijk belang deze aan te pakken, wanneer er ruimtenood elders in het gebouw wordt geconstateerd. Dit zou een eventueel vertrek van een zittende huurder kunnen voorkomen. Van de relatiebeheerder wordt verwacht een ‘antenne’ te hebben om mogelijke oplossingsrichtingen tijdig te onderkennen en zonodig actie in te zetten om tot voorstellen te komen. De relatiebeheerder zal vooraf een agenda opstellen en de notulen verzorgen. Het overleg staat en valt met een goede verslaglegging en opvolging van gemaakte afspraken. Vanuit de verslagen maar ook de relevante producten voortkomend uit de gemaakte afspraken wordt relevante informatie doorgezet naar het tactische en indien nodig naar het strategische niveau van het vastgoedbedrijf. Verhuur van woningen In de woningsector wordt de omslag gemaakt van het verhuren van woningen als product naar het beschikbaar stellen van woonmilieus die zijn afgestemd op te onderscheiden leefstijlen in de vorm van huren of kopen. WoonbronMaasoevers uit Rotterdam loopt hierin voorop en hoopt hiermee het wonen aantrekkelijker te maken:

TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU

In dit hoofdstuk wordt met name ingegaan op het opstellen van de business case, het ontwerpproces en de beheersing daarvan. Traditioneel wordt aan het einde van het ontwerpproces een technische specificatie opgesteld om bouwbedrijven te kunnen uitnodigen tot het kantoor huren amsterdam van een inschrijvingsbegroting. Het denken in functionele specificaties bij het ontwerpen van producten raakt steeds meer in zwang. Dit sluit immers beter aan op het realiseren van de waarden die door de gebruikers van vastgoed kantoor huren schiphol worden nagestreefd, en nodigt bouwbedrijven eerder uit tot slimmer bouwen (zie hoofdstuk 2.6 Waardecreatie van de vastgoedmanager: interview met Herman Hazewinkel). WoonbronMaasoevers uit Rotterdam spreekt zelfs liever over leefstijlen en woonmilieus dan over woningen. Het gaat bedrijfsruimte huren in leeuwarden  immers om het faciliteren van bewoners in hun woonbeleving. De woning als plaats om zich veilig terug te trekken, om uit te rusten, te ontspannen, te werken, zich te verzorgen, spullen op te bergen, enz., of bijvoorbeeld de woning als uitvalsbasis naar werk en school. Het gaat dus niet zozeer om het huis als technisch systeem, maar meer als verblijfplek die voor bewoners en omwonenden van waarde is. Wanneer het vastgoed functioneel ernstig afwijkt van de marktvraag, dan ligt het voor de hand dat het object in een (her)ontwikkelingstraject kantoorruimte te huur in groningen wordt opgenomen. Functionele wensen die een kleine ingreep in het vastgoed vergen worden in de praktijk gelijk met het planmatige of het mutatieonderhoud opgepakt. Het vastgoed zit immers nog in het exploitatietraject. Bij vastgoed in exploitatie is het zaak reeds winstgevende exploitatie efficiënt te organiseren ( exploitatie). Tegelijkertijd zal het vastgoedbedrijf 276 VASTGOEDMANAGEMENT OP ONTWIKKELINGSVLAK/TACTISCH-OPERATIONEEL NIVEAU 8 innoveren om bestaande vastgoedobjecten die niet meer zo goed te exploiteren zijn te vervangen om toekomstige winsten te creëren (exploratie). Binnen een bedrijf is de organisatie van gelijktijdige exploitatie van het bestaande vastgoed en exploratie van te (her)ontwikkelen vastgoed moeilijk, omdat het hier gaat om tegengestelde processen. Winstgevende vastgoedexploitatie vereist een strikte beheersing van kosten en optimalisatie van bestaande processen. Daar horen veel controlemechanismen bij om de kosten te beheersen en financiële criteria om investeringen in het kader van vervanging en onderhoud te toetsen. De (her)ontwikkeling vereist echter een visie op de toekomstige vraag van klanten, gezien de risicovolle investeringsbeslissingen in vastgoedontwikkeling met bijbehorende innovaties. Het doel is niet om de efficiëntie te verhogen, maar om nieuwe waarde in de toekomst te creëren. Dat vraagt om ondernemend leiderschap, en andere processen, criteria en mechanismen. De bijbehorende controlemechanismen zijn gebaseerd op deadlines en return on investment-berekeningen. Vastgoedbedrijven die niet in staat zijn tegelijkertijd vastgoed te exploiteren en te (her)ontwikkelen verspelen doorgaans hun positie in de markt. Dan komt de vastgoedmanager er ineens tot zijn schrik achter dat het gehele bezit is verouderd, omdat de vastgoedportefeuille te weinig of te laat is vernieuwd. Vesteda is een vastgoedbedrijf dat de kunst van exploiteren en exploreren goed verstaat. Om hieraan inhoud te geven werkt Vesteda met een duidelijke fondsstrategie, modelportefeuille, rollover-strategie en marktstrategie (zie ook www.vesteda.nl onder algemeen/ organisatie/strategie). Op het ontwikkelingsvlak – dus op tactisch-operationeel niveau – komen naast de (her)ontwikkeling van vastgoed ook verwerving en afstoting aan de orde. Voor het aansturen van de (her)ontwikkelingsopgave van vastgoed is het PvE-I voor de opdrachtgever het stuurdocument in het ontwerp en het bouwproces. Anders dan bij bestaande bouw is voor het opbouwen van het PvE-I in eerste instantie het ruimtelijke aspect van belang, naast het architectonische aspect en de kosten. Wil men vastgoed ontwikkelen dat lang meekan, dan moet dit vastgoed in de loop van de exploitatie veel verschillende gebruiksfuncties kunnen opvangen. Dit betekent dat een ruim casco vereist is, zodat het mogelijk wordt om in het casco ruimten te herverkavelen, inclusief de aanwezige installaties. We hebben het dan over ruimtelijke flexibiliteit en aanpasbaarheid.